2ª parte de Abordando Fundos Imobiliários e dessecando algumas de suas características.

 

 

Louis Frankenberg, CFP®                25-11-2012.

 

A bem da verdade devo esclarecer

e repetir para os leitores que ainda não me conhecem, que sou um planejador financeiro pessoal, certificado profissionalmente pelo IBCPF e consultor licenciado pela CVM e de que há inúmeros anos estou familiarizado com fundos de investimentos nacionais e estrangeiros, atuando até hoje como consultor financeiro independente e tentando me manter absolutamente neutro. Podem dar uma espiada no meu Currículo Vitae!

Reconfirmo, portanto de que não sou funcionário de algum grupo financeiro e nem agente autônomo remunerado em relação à intermediação de produtos financeiros oferecidos por instituição financeira.

Muita gente boa está investindo nos FII e precisaria estar mais bem informada.

Os meus comentários e opiniões são de um observador externo que não tem a intenção de denigrir os FII, mas tampouco de ressaltá-los demais e que considera os mesmos, portanto, apenas como produtos tão válidos quanto quaisquer outros.

Meu intuito é de alertá-los para certas características e incongruências aqui em nosso país e, parto do princípio de desejar ajudar investidores (e aperfeiçoar eventualmente, a legislação que envolve o assunto) a ter melhor noção das coisas e não cegamente seguir as massas de investidores que chamei na matéria anterior de “Maria vai com as outras” ou ainda de terem “comportamento de manada”.

Mas, não desejo ofender ninguém em particular, nem antes nem agora.

Sou possuidor de pequena quantidade de cotas de um fundo imobiliário nacional e não pretendo ser nenhum guru ou dono de alguma verdade absoluta e nem mesmo me aprofundar demasiado em questões de rendimento, segurança, liquidez etc.

Externo para voces apenas meus pensamentos. Não pretendo entrar nesta matéria em maiores detalhes   que já estão sendo largamente dessecados por profissionais bem mais capacitados que eu.  

Em suma esta matéria é apenas opinativa e expressa somente minha impressão pessoal a respeito do assunto em um país democrático e de mídias de comunicação livres.

Irei citar nominalmente, positivo, neutral ou negativamente grupos diversos e não desejo ser responsabilizado judicialmente nem por uns nem por outros por expressar minha opinião.

Cada investidor deve seguir seu próprio faro e avaliar com cuidado em quais dos FII irá depositar suas reservas financeiras e, é claro, arcar com as consequências.

Por pura coincidência, quando estava ultimando esta matéria, deparei no Jornal “Valor” de 21 de Novembro último um comentário do profissional Marcelo D’Agosto (que tenho em elevada consideração), com o seguinte título “Controle o excesso de otimismo com os FII”... opinião coincidente com a minha!

Marcelo aborda com maior profundidade naquela crônica, os FII que investem em “Shopping Centers” e que atualmente sofrem baixas em suas cotações, mas igualmente alerta para o otimismo em excesso dos investidores.
Na presente matéria abordo os FII com uma visão mais holística, apontando características mais fundamentais e de longo prazo e menos questões de remuneração. Boa leitura, amigo investidor.

Minhas fontes de informação

 

·       Cadernos e Legislação da CVM/ Fundos de Investimento Imobiliário

·       Anúncios em jornais de ofertas iniciais publicitárias de FII

·       Largo conhecimento passado adquirido a respeito de FII no exterior

·       Revista “Valor Investe” de Nov. 2.012

·       “Guia de Fundos Imobiliários da XP Investimentos” Nov. 2.012

·       Regulamento do KINEA Renda Imobiliária do Grupo Itaú

·       Regulamento do Fundo Agências Caixa Econômica Federal FII

·       Índices e dados publicados por Valor, BM&FBovespa etc.

 

Diferença entre Fundos CRI e Fundos de Investimento Imobiliário FII

 

Os Fundos formados por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são instrumentos formados por títulos de crédito nominativo, emitidos pelas Companhias de Securitização de Créditos Imobiliários.

Não pretendo nesta matéria me referir a hipotecas e empréstimos, mesmo assim quero chamar a atenção de que existe estreita correlação entre endividamento das pessoas e empresas através da aquisição de imóveis e os produtos financeiros oferecidos nesses fundos CRI.

Elas, em última análise, ocasionaram o choque inicial das “hipotecas prime rate” nos Estados Unidos que deram origem à uma crise mundial em 2008, quando os mesmos foram amarrados e disfarçadas em “investimentos estruturados” e assim vendidos ao público investidor em várias partes do mundo.    

É claro, não sendo futurólogo, não descarto, entretanto a possibilidade de que em algum momento futuro isto possa acontecer também por aqui.
Pessoalmente não tenho a intenção de adquirir produtos financeiros que são constituídos direta ou indiretamente por dívidas de pessoas ou empresas que não conheço!

 

FII, Fundo de Investimento Imobiliário.

 

De acordo com uma definição retirada de uma Cartilha da CVM, 

“é uma comunhão de recursos, captados por meio de distribuição de valores mobiliários destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.
É constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de cotas não é permitido”.
(Prodin, Programa de Orientação e Defesa do Investidor, Jan. 2.005).

Os FII, por lei devem investir pelo menos 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. Os FII devem ter um regulamento que estabelece a taxa a ser cobrada pelos serviços de administração, que deve ser estabelecida com a aprovação de uma Assembleia Geral.
95% do lucro eventualmente apurado deve ser distribuído aos cotistas.
A forma de constituição dos FII estabelece que o mesmo seja um Condomínio Fechado, isto é não admite que o próprio fundo readquira suas próprias cotas.

A acima citada condição cria nos FII uma autêntica “Espada de Dâmocles”, ou seja, um freio na verdadeira livre negociação das cotas, uma vez que estas já estiverem colocadas em poder do público investidor.

Significa isto teoricamente que o investidor sempre deve ele mesmo buscar um comprador para suas cotas quando deseja se desfazer das mesmas.

Através do “BM&FBovespa” estabeleceu-se um mercado secundário incipiente de negociação no Brasil, porém nenhuma entidade privada ou pública envolvida nas operações com FII pode dar a garantia de que em dado momento (ou mesmo em período mais longo) é possível para o investidor se livrar de suas cotas.

Isto pode ocorrer por diversas razões, entre as quais destaco;

a)     Alguma situação extraordinária em todo o mercado financeiro ou 
       de capitais do país.

b)     O segmento do FII opera com compra e venda de imóveis ou de locação e  por esta mesma razão sofra alguma forma de colapso ou estagnação por razoes econômicas ou sociais.

c)     Algum Fundo Imobiliário específico (ou todo segmento dos FII) não possua liquidez suficiente para fazer frente a uma inesperada avalanche de resgates.

d)  Que ocorra estado de insolvência de algum FII que receba seu rendimento de uma única empresa ou local específico.

Esta última condição já divulguei anteriormente na parte 1ª dos FII em 16.11.2012, pois um dos princípios dos Fundos de Investimento em geral é a da vantagem da obtenção da pulverização do risco, qualidade que se perde acentuadamente quando um FII aposta tudo em uma única fonte de receita.
Esta condição é disfarçada pelo fato dos FII serem condomínios fechados e suas cotas, portanto na prática, não podem ser vendidas a não ser que o próprio investidor encontre um comprador. Mas qual o comprador (suficientemente inteligente) terá coragem de adquirir um FII quando uma empresa é considerada insolvente, que está sendo liquidada ou sofra boicote  devido algum outro impedimento?

 

Listagem de anúncios de distribuição de cotas de alguns

Fundos Imobiliários ofertados por Instituições Financeiras.   

 

·       Santander Agências - FII                      R$   305.500.000,00

·       BB Progressivo II-        FII                   R$1.591.969.000,00

·       XP Corporate Macaé FII                        R$   241.457.000,00

·       BB Renda de Papeis Imobiliários FII      R$  102.481.000,00

·       Mercantil do Brasil FII                          R$  101.664.000,00

·       BB Renda Corporativa FII                     R$  159.000.000,00

·       Agências CAIXA FII                              R$   405.000.000,00

·       Banrisul Novas Fronteiras FII                R$     70.000.000,00

·       CSHG Real Estate FII                           R$   528.285.000,00

(e  outros  não citados aqui)

 

Meus comentários a respeitos dos FII ofertados por Entidades

Financeiras que estão alienando suas próprias agências.

a)     Não estou nenhum pouco convencido, de que o Fundo “Agências CAIXA FII” irá receber um montante justo de valor de mercado pelas agências alienadas pela Caixa Econômica Federal.

Existirá alguma avaliação pública do valor destas agências?  Quem decidirá qual será o valor de cada agência que fará parte do  Fundo?          

Atenção: A observação acima expressada vale igualmente para os outros bancos e entidades financeiras atualmente alienando seus próprios imóveis, independente do que o Regulamento do Fundo respectivo possa mencionar a respeito...

        Não é tarefa demasiadamente complicada com um pouco de imaginação
        Contábilmente será fácil aumentar o valor a ser pago e desviar a
        diferença... E não me digam que nunca alguém cometeu falcatrua
        semelhante!

               

b)     Com a introdução em nosso país dos fundos imobiliários e a inventividade de nossa gente, criou-se ao mesmo tempo uma nova maneira de criar “Caixa” ou “Capitalização”.
    E notem bem que através desta manobra não existirá mais a necessidade da emissão de “Ações” e nem de “Debêntures” para a colocação junto ao público investidor, basta criar um “Fundo Imobiliário” que poderá adquirir as obsoletas agências ou que alternativamente as reformará à custa dos subscritores. Algúem vai pagar pela renovação delas...!

c)      Caso a 1ª emissão de cotas de um FII não for suficiente para fazer Caixa, basta emitir uma 2ª ou até uma 3ª emissão. Fácil, fácil, é só registrar junto à CVM!

d)     É claro que as cotas anteriormente emitidas serão aguadas (diminuirão de seu valor) e até poderão desvalorizar-se no mercado secundário, mas este problema é novamente do cotista...

e)     E quem será que vai determinar qual será o valor justo do aluguel a ser pago ao FII pelo uso econômico de uma agência da CEF ou outro Banco? Obviamente o valor não será determinado pelo cotista...

f)      Lendo o Regulamento do “Agências CAIXA FII”, deparei que a taxa de administração nos primeiros 12 meses é 0,651% a.a. e decrescente para 0,351% a.a. após o 36º mês e ajustes anuais pelo IGP-M serão efetuadas, o que é bastante razoável nos dias atuais. Também é razoável de que não existem taxas extras de performance, de ingresso ou resgate de cotas para os subscritores. Pelo menos isto está assegurado ao cotista.

g)     No meu entender existe uma enorme fonte de futuras polêmicas quando enxergo que, de acordo com o regulamento do Fundo “Agências CAIXA FII” existem 14 diferentes tipos de encargos que podem ser cobrados do subscritor, independente da Taxa de Administração. Convém lerem o Regulamento a respeito para saber quais são elas. Englobam tudo! 

h)     Caso alguém imagina que depois de terem sido deduzidas as taxas de administração e os 14 diferentes e eventuais encargos, o cotista irá receber sua justa renda sobre o patrimônio líquido apurado, está enganado. Do montante sobrante, 5% ainda serão retidos a título de reserva de contingência, antes de o cotista receber seu quinhão.

i)       É claro que não podemos esquecer o incentivo fiscal referente aos 15% de I.R. que uma pessoas física deixará de pagar sobre os rendimentos líquidos apurados. É uma excelente fonte de receitas isenta de I.R para o cotista, destinado à aposentados, pensionistas e para quem mais necessita criar rendimento futuro ou já paga muito imposto de renda pela tabela progressiva.

j)       Um aspecto que deve ser bem analisado no FII escolhido é de saber qual é a duração que o mesmo terá, informação esta que pode ser obtida através do Regulamento. Alguns têm duração por tempo limitado, expressado em anos, outros ainda por tempo ilimitado.

Imagine então que por qualquer motivo seu FII favorito não tem mercado secundário suficiente de compra e venda (pouca demanda) e você terá de permancer com  seu Fundo por muitos anos, pagando aquele pouco ou quem sabe nenhum rendimento...

 

Quais são os autênticos Fundos Imobiliários que atendem, a meu

    ver, a maioria das características dessa categoria de investimento.

 Entre as dezenas de Fundos Imobiliários que atualmente são ofertados ao mercado de investimento, sem dúvida alguma haverá alguns que se desenvolverão mais e provavelmente no futuro irão se tornar a alegria dos seus subscritores.

    Quais serão? Francamente não sei lhes dizer!

O que desde agora posso afirmar é de que sempre haverá riscos de diversos tipos envolvidos ao se possuir quaisquer formas de investimento e que ninguém tem suficiente conhecimento e poder de adivinhação para saber quem serão os vitoriosos de amanhã.    

Por exemplo, o risco em possuir um FII constituído por um único prédio comercial é sem dúvida muito maior que outro que diversificou o patrimônio por diversos prédios, em bairros e/ou cidades diferentes. (incêndios acontecem minha gente!) 

Na minha experiência com fundos de investimento em geral (Mutual ou Investment Funds, na língua inglesa), nenhum investidor que aposta por anos a fio em um mesmo empreendimento através dos FII, deverá menosprezar a importância da pulverização de um Fundo em múltiplos prédios etc. Aconselho FII com diversificação de prédios!

Posicionando-me com absoluta e milenar lógica, eu repetiria; colocar todos os ovos dentro de uma única cesta não é uma ideia saudável.

Com receio de ser contestado (ou até mesmo processado) não vou citar alguns dos FII cujos nomes encontrei na listagem do BM&FBovespa (na totalidade são mais de 80 FII) ou que ainda se encontram em processo de subscrição, mas que eu jamais teria vontade de adquirir para garantir a minha velhice.  

O conselho que dou a vocês todos é de lerem com toda a atenção o prospecto e regulamento e não se contentar com as belas campanhas de publicidade de alguns grupos mais agressivos e até menos  transparentes.

 

A respeito de regulamentos, burocracia, publicidade e marketing.

Eu me dei ao trabalho de ler e guardar quase todos os anúncios de publicidade inicial de oferta de FII publicados no jornal “Valor” durante alguns meses.

Conclui que só servem para confirmar o título do item acima usado, pois nunca dão maiores detalhes do que pretendem fazer com o dinheiro arrecadado!

Este  último dado, a meu ver, é muitíssimo importante para o investidor consciente que deseja saber onde se encontra seu dinheiro.

    Talvez 80 % do que informam é o que eu considero informação
    completamente inútil para o subscritor de cotas em seu desejo de
    compreender aspectos básicos a respeito do produto que está adquirindo.
  
    Sem dúvida alguma, esses dados servem como uma luva à publicidade do
    produto, para o respectivo marketing e aos grupos líderes da oferta.    

Aspectos vitais de quais serão os riscos, qual a rentabilidade e de como será calculada e devolvida o rendimento ao investidor, muitas vezes nem aparece claramente descrito no próprio Regulamento do FII que é, inclusive, difícil de obter a não ser que você o encontre por acaso na Internet!

Façam a experiência e tentem juntar a totalidade de informações necessárias a respeito de um FII no qual vocês estariam eventualmente interessados!

Dentre os dados que considero de pouca importância em anúncios de página inteira (e saiba de que é você que vai ajudar a pagar pelo anúncio) encontrei os seguintes itens, uns mais outros menos relevantes.

Não pretendo citar todos os itens e provavelmente alguns são apenas exigências legais da própria CVM;

·       Quais os grupos que estão envolvidos no projeto: Gestor,
      Administrador, Coordenador, Distribuidor, Corretoras Consorciados. 

·       Ordem cronológica de datas limites para os diversos eventos. 

·       Período para fazer a reserva de cotas e datas limites de
      pagamentos. 
 

·       Características do fundo, mas que não explicam fatos essenciais.

·       Como pedir reserva e para quais cotistas existem direitos de 
      preferência.

·       Nº do registro pela CVM e outros blá, blá, blá inócuos.

 

No meu entender o conjunto de informações contidas no anúncio de oferta inicial são uma gigantesca peça de marketing e propaganda das empresas envolvidas e servem somente aos seus próprios egos...

Como potencial investidor, eu gostaria de poder ler no jornal um conjunto de informações concretas que me dessem imensa vontade de possuir as cotas de um FII qualquer e em que eu ficasse sabendo que o principal promotor fosse um grupo financeiro idôneo, com grande tradição no mercado no qual eu pudesse confiar completamente!  Amem!

 

Gente, novamente passei da conta, mas pelo menos consegui tirar parte de um peso da minha consciência ao transmitir tudo isso para vocês a respeito dos FII.

Caso for necessário e receber muitos apelos, voltarei ao assunto.
Forte abraço, desejando-lhes aplicações conscientes e investimentos frutíferos!

 

Louis Frankenberg,CFP®  25-11-2012

Blog; www.seufuturofinanceiro.blogspot.com

E-mail; perfinpl@uol.com.br e lframont@gmail.com