quarta-feira, 5 de dezembro de 2012

Encerrando meu 3º ano como blogueiro, algumas reflexões para lhe acompanhar em sua vida financeira, ficar esperto e não ser pego de surpresa.

Louis Frankenberg, CFP® – 05-12-2012.

 

Vivendo, escutando, aprendendo e um pouco de mim mesmo.

Lidando há tantos anos com as finanças pessoais de diferentes segmentos sócio econômicos da nossa população, vocês poderiam imaginar que eu já vi tudo, que sei tudo e que para mim não existe mais qualquer novidade ou surpresa sobre a face da Terra.

Ledo engano. Continuo avidamente aprendendo com meus amigos, clientes e com alguns maravilhosos palestrantes que esporadicamente ouço em conferências e seminários e work shops.

Continuo também sempre me aperfeiçoando através da leitura de livros fascinantes e assistindo a filmes de excepcional qualidade e, quem diria, descobrindo até de vez em quando alguns assuntos interessantes nos cada vez mais fúteis jornais e revistas nacionais que, ocasionalmente folheio, porém, não mais desejo receber como assinante.

Esse nosso mundo é mesmo um habitat fora do comum. Nele vivem hoje 7 bilhões de seres humanos e, sabidamente cada um deles tem um cérebro funcionando diferente do seu e do meu e que pode igualmente nos oferecer ideias e maneiras de pensar novas, úteis e até mesmo muito valiosas.

Que enorme diferença existe hoje em dia, desde quando saí dos bancos escolares, começando a me interessar pela vida econômica e financeira das pessoas, ávido também por absorver esta sapiência que só com o decorrer do tempo a gente consegue assimilar melhor.  

Nós, pacatos e simples cidadãos deveremos estar eternamente gratos aos gênios atuais e aqueles que nos antecederam e que legaram tantas coisas boas para o restante da humanidade, inventando, pintando, escrevendo, filmando, descobrindo e musicando! Obrigado, ó deus da genialidade e de tantas coisas maravilhosas que recebi!

Esta nossa complicada e às vezes egoísta mente conservadora, moderada, arrojada e até aventureira e as maneiras estranhas de como cada um dos cérebros age.

Alguns dos  primeiros colegas de intermediação de investimentos me ensinaram que, grosso modo, eu deveria classificar os indivíduos da maneira acima mencionada, de acordo com seus perfis e características diferenciadores, mas que o objetivo básico era sempre vender o máximo que pudéssemos para o cliente e de tal maneira que obtivéssemos a maior comissão de intermediação possível.   

Não esqueço nunca que uma das técnicas de final de qualquer entrevista era perguntar ao potencial vítima com qual a caneta este desejava assinar o contrato de aquisição de algum investimento, a dele ou a minha.   

Diziam meus primeiros monitores e supervisores que o segredo para fechar rapidamente negócios era nunca oferecer mais do que duas opções das modalidades de investimento e que o cliente fatalmente teria de escolher uma das duas! 

E pronto, o negócio seria fechado sem mais delongas e nós embolsaríamos mais uma gorda comissão!

É claro que o potencial lucro que o cliente iria obter era pintado em cores vivas e convincentes e, às vezes até com data marcada pelo intermediário envolvido, para que ele mesmo pudesse colher seu polpudo ganho no fim do mês...

Infelizmente continuo assistindo nos dias de hoje fatos semelhantes por parte de alguns intermediários e gerentes de relacionamento de algumas instituições financeiras...

Ao contrário daqueles meus primeiros professores, eu nunca quis acreditar cegamente de que as pessoas se interessavam “unicamente” pelo rendimento e lucro de suas aplicações e investimentos. Achava que havia outras motivações tão relevantes quantas aquelas.

Mas era bem assim que se pensava na década 1960/1970, quando passei a atuar no segmento do mercado de capitais e das finanças e igualmente a me interessar pelo planejamento financeiro, na condição inicial de um simples aprendiz.   

Anteriormente eu tinha sido, por curto espaço de tempo, corretor de imóveis de prédios em início de construção, em Porto Alegre, isto quando ainda estava na Faculdade, estudando no turno da noite e ganhando meu sustento durante o dia.  

Na época eu vendia nada mais que sonhos, pois tinha de improvisar e fantasiar, levando o cliente ao local do futuro prédio ainda a ser construído e no respectivo terreno mostrar um apartamento, digamos no 4º andar de fundos que sequer tinha sido construído.   

Eu não gostava em ter de exagerar em superlativos e esta condição diferenciadora me acompanhou pelo resto da vida, pois até hoje não gosto de predizer (chutar) quanto de lucro algum investimento possa dar em alguma data futura, por mais que o cliente insista em receber alguma palavra incentivadora da parte da gente ou então algum dado concreto de quanto pode eventualmente ganhar.

Hoje sei que faz parte de nossa condição humana, o desejo que outra pessoa nós transmite somente coisas positivas. É a razão pela qual os cartomantes e outros malandros estão de casas lotadas, utilizando cuidadosamente palavras que cada um de nos gostaria de ouvir...É a razão principal pelas quais jornais e programas de TV atraem gente para ver a desgraça ocorrida com tantas pessoas enganadas em relação a esquemas, falcatruas, arapucas, pirâmides etc.

 Separando autenticidade da mistificação...e indo muito além!

 Ao contrário, já naquele tempo de outrora, eu preferia ouvir o que cada potencial cliente queria da vida e lhe perguntava exatamente isto.

Pelos sonhos do mesmo e suas confidências, eu conseguia entender quais eram as prioridades e metas de vida dele ou dela.

Voltando ao passado, meus colegas só pensavam nas comissões que obteriam e procuravam vender os planos de investimento de valor mais elevado possível e costumavam me definir como sendo um sonhador ou então um vendedor fora da realidade!

No entanto o tempo demonstrou que eu estava com a razão. Orgulho-me de me ter tornado mais adiante um dos melhores vendedores e posteriormente Gerente Regional daquele importante grupo financeiro internacional que na época eu representava.

A moderna “Neurociência” nos explica que os indivíduos cautelosos, conservadores e moderados utilizam diferentes áreas do cérebro e são movidos pelo tal de “Cortisol” que predomina em seus organismos ou seja que eles são impulsionados por ato reflexo ou impulsos químicos, como queiram, sem que necessitem fazer qualquer esforço mental especial para isso. Consequentemente, eles são também avessos a incorrerem em riscos menores ou maiores.

Ao contrário, os indivíduos arrojados, agressivos ou aventureiros são impulsionados pela „Testosterona“ que predomina  em maior proporção em seus corpos e por isto e até  por ato reflexo, tendem a assumir  maiores riscos. 

Com o passar dos anos, usando a minha tradicional técnica de cada vez mais prolongadas entrevistas com meus potenciais clientes, aprendi a distinguir estas diferenças todas, mesmo sem ter anteriormente ouvido falar da Neurociência ou do Papa das Finanças Comportamentais chamado Dr. Daniel Kahneman (Psicólogo e Prêmio Nobel de Economia em 2.002).

Por acompanhar por muitos anos, inúmeros clientes, tive o privilégio de poder comprovar na prática como são verdadeiras estas teorias que hoje são consideradas cientificamente comprovadas. Tenho imenso orgulho em poder afirmar que fui  precursor destas ideias todas aqui em nosso país.

Os vitoriosos, os inconsequentes e os derrotados.

É justamente pelo fato de eu ter visto (e sentido igualmente na própria pele) nestes anos que passaram, diversas das crises políticas, econômicas, financeiras e sociais, tanto brasileiras como internacionais e, ter tido o privilégio de ter entrevistado com razoável profundidade inúmeros daqueles meus clientes (alguns se tornando meus grandes amigos).

Sem qualquer dúvida, “escaneando” suas mentes conscientes e subconscientes, é que consegui amealhar conhecimento suficiente para poder prever antecipadamente o comportamento de muitos deles, quando eram confrontados com algumas daquelas crises que nem eles nem eu poderíamos prever.

Após todos estes anos, desde este meu atual posto de observação, cheguei à conclusão que os menos afoitos e portanto os mais cuidadosos, em muito maior proporção, venceram as batalhas referentes aos seus sucessos materiais.

Por essa mesma razão, tristemente, também constatei que alguns deles naufragaram devido problemas ou insucesso relacionados aos seus empreendimentos.  Outros, entretanto, transformarem-se em pessoas bem sucedidas.
Por mais que nos esforçamos, nunca saberemos o que o destino nos oferecerá!

No interessante livro “A Lógica do Cisne Negro” de Nassim Nicholas Taleb, o conhecido autor estabelece uma premissa que é muito próprio do ser humano. Taleb explica que geralmente não queremos acreditar em algo que ainda não aconteceu conosco, ou seja de que de fato existe o fenômeno da imprevisibilidade e que somente porque o desconhecemos, em geral não acreditamos que o mesmo possa ocorrer.(e muito em especial, conosco!)

Esta crença de que algo não acontecerá com a gente se dá porque o impacto do mesmo seria demasiado forte sobre nossa mente e, consequentemente, temos a tendência de ignorá-lo ou a jogá-lo por debaixo do tapete. (Não vejo, portanto não existe!) Portanto, preferimos acreditar que algo, especialmente   negativo, é altamente improvável de ocorrer e jamais irá nos afetar. Dr.Daniel Kahneman, antes referido, confirma inteiramente este nosso comportamento tão humano.

Confirmando a fatalidade e imprevisibilidade dos acontecimentos da natureza (e do homem!), por alguma razão o fofo animalzinho irracional chamado “esquilo” se prepara para o inverno guardando nozes no tronco das árvores e até aquele outro tão diligente e pequenino chamado formiga, carrega o grande peso das minúsculas folhinhas para o inverno para quando  intempéries  provavelmente virão!

Deste confronto antagônico da Formiga e a Cigarra, nasceu a linda história consagrada de Aesopo, a Cigarra e a Formiga. Ela   indolente , ele sempre trabalhando.

Para finalizar, menos de 5% da humanidade terá suficiente cacife em reservas patrimoniais para se garantir no cada vez mais prolongado período que se inicia com a sua aposentadoria do trabalho até o momento final m ou   ficar na dependência do Estado, da benemerência ou dos filhos....  

Lendo o que está acontecendo pelo mundo afora com a previdência oficial de muitos países, incluindo o nosso, prefiro acreditar que nenhum maná virá do céu para nos alimentar e consequentemente, nos mesmos devemos tomar algumas providências para não sermos pegos de surpresa!

Meus caros leitores, farei uma pausa em meus escritos, prometendo voltar no começo de Fevereiro 2.013. Para todos desejo um Feliz Natal, um promissor Ano Novo, com muita sabedoria, felicidade, saúde e dinheiro para o futuro.
Agradeço de coração aos muitos leitores conquistados nestes três anos de atuação como blogueiro.Para vocês todos,  um enorme abraço,

 Louis Frankenberg,CFP®



 

 

 

 

 

domingo, 25 de novembro de 2012

2ª parte de Abordando Fundos Imobiliários e dessecando algumas de suas características.


 
 

Louis Frankenberg, CFP®                25-11-2012.

 

A bem da verdade devo esclarecer

e repetir para os leitores que ainda não me conhecem, que sou um planejador financeiro pessoal, certificado profissionalmente pelo IBCPF e consultor licenciado pela CVM e de que há inúmeros anos estou familiarizado com fundos de investimentos nacionais e estrangeiros, atuando até hoje como consultor financeiro independente e tentando me manter absolutamente neutro. Podem dar uma espiada no meu Currículo Vitae!

Reconfirmo, portanto de que não sou funcionário de algum grupo financeiro e nem agente autônomo remunerado em relação à intermediação de produtos financeiros oferecidos por instituição financeira.

Muita gente boa está investindo nos FII e precisaria estar mais bem informada.

Os meus comentários e opiniões são de um observador externo que não tem a intenção de denigrir os FII, mas tampouco de ressaltá-los demais e que considera os mesmos, portanto, apenas como produtos tão válidos quanto quaisquer outros.

Meu intuito é de alertá-los para certas características e incongruências aqui em nosso país e, parto do princípio de desejar ajudar investidores (e aperfeiçoar eventualmente, a legislação que envolve o assunto) a ter melhor noção das coisas e não cegamente seguir as massas de investidores que chamei na matéria anterior de “Maria vai com as outras” ou ainda de terem “comportamento de manada”.
Mas, não desejo ofender ninguém em particular, nem antes nem agora.

Sou possuidor de pequena quantidade de cotas de um fundo imobiliário nacional e não pretendo ser nenhum guru ou dono de alguma verdade absoluta e nem mesmo me aprofundar demasiado em questões de rendimento, segurança, liquidez etc.

Externo para voces apenas meus pensamentos. Não pretendo entrar nesta matéria em maiores detalhes   que já estão sendo largamente dessecados por profissionais bem mais capacitados que eu.  

Em suma esta matéria é apenas opinativa e expressa somente minha impressão pessoal a respeito do assunto em um país democrático e de mídias de comunicação livres.

Irei citar nominalmente, positivo, neutral ou negativamente grupos diversos e não desejo ser responsabilizado judicialmente nem por uns nem por outros por expressar minha opinião.

Cada investidor deve seguir seu próprio faro e avaliar com cuidado em quais dos FII irá depositar suas reservas financeiras e, é claro, arcar com as consequências.

Por pura coincidência, quando estava ultimando esta matéria, deparei no Jornal “Valor” de 21 de Novembro último um comentário do profissional Marcelo D’Agosto (que tenho em elevada consideração), com o seguinte título “Controle o excesso de otimismo com os FII”... opinião coincidente com a minha!

Marcelo aborda com maior profundidade naquela crônica, os FII que investem em “Shopping Centers” e que atualmente sofrem baixas em suas cotações, mas igualmente alerta para o otimismo em excesso dos investidores.
Na presente matéria abordo os FII com uma visão mais holística, apontando características mais fundamentais e de longo prazo e menos questões de remuneração. Boa leitura, amigo investidor.

Minhas fontes de informação

 
·       Cadernos e Legislação da CVM/ Fundos de Investimento Imobiliário

·       Anúncios em jornais de ofertas iniciais publicitárias de FII

·       Largo conhecimento passado adquirido a respeito de FII no exterior

·       Revista “Valor Investe” de Nov. 2.012

·       “Guia de Fundos Imobiliários da XP Investimentos” Nov. 2.012

·       Regulamento do KINEA Renda Imobiliária do Grupo Itaú

·       Regulamento do Fundo Agências Caixa Econômica Federal FII

·       Índices e dados publicados por Valor, BM&FBovespa etc.

 

Diferença entre Fundos CRI e Fundos de Investimento Imobiliário FII

 

Os Fundos formados por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são instrumentos formados por títulos de crédito nominativo, emitidos pelas Companhias de Securitização de Créditos Imobiliários.

Não pretendo nesta matéria me referir a hipotecas e empréstimos, mesmo assim quero chamar a atenção de que existe estreita correlação entre endividamento das pessoas e empresas através da aquisição de imóveis e os produtos financeiros oferecidos nesses fundos CRI.

Elas, em última análise, ocasionaram o choque inicial das “hipotecas prime rate” nos Estados Unidos que deram origem à uma crise mundial em 2008, quando os mesmos foram amarrados e disfarçadas em “investimentos estruturados” e assim vendidos ao público investidor em várias partes do mundo.    

É claro, não sendo futurólogo, não descarto, entretanto a possibilidade de que em algum momento futuro isto possa acontecer também por aqui.
Pessoalmente não tenho a intenção de adquirir produtos financeiros que são constituídos direta ou indiretamente por dívidas de pessoas ou empresas que não conheço!

 

FII, Fundo de Investimento Imobiliário.

 

De acordo com uma definição retirada de uma Cartilha da CVM, 
“é uma comunhão de recursos, captados por meio de distribuição de valores mobiliários destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.
É constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de cotas não é permitido”.
(Prodin, Programa de Orientação e Defesa do Investidor, Jan. 2.005).

Os FII, por lei devem investir pelo menos 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. Os FII devem ter um regulamento que estabelece a taxa a ser cobrada pelos serviços de administração, que deve ser estabelecida com a aprovação de uma Assembleia Geral.
95% do lucro eventualmente apurado deve ser distribuído aos cotistas.
A forma de constituição dos FII estabelece que o mesmo seja um Condomínio Fechado, isto é não admite que o próprio fundo readquira suas próprias cotas.

A acima citada condição cria nos FII uma autêntica “Espada de Dâmocles”, ou seja, um freio na verdadeira livre negociação das cotas, uma vez que estas já estiverem colocadas em poder do público investidor.
Significa isto teoricamente que o investidor sempre deve ele mesmo buscar um comprador para suas cotas quando deseja se desfazer das mesmas.

Através do “BM&FBovespa” estabeleceu-se um mercado secundário incipiente de negociação no Brasil, porém nenhuma entidade privada ou pública envolvida nas operações com FII pode dar a garantia de que em dado momento (ou mesmo em período mais longo) é possível para o investidor se livrar de suas cotas.
Isto pode ocorrer por diversas razões, entre as quais destaco;

a)     Alguma situação extraordinária em todo o mercado financeiro ou 
       de capitais do país.

b)     O segmento do FII opera com compra e venda de imóveis ou de locação e  por esta mesma razão sofra alguma forma de colapso ou estagnação por razoes econômicas ou sociais.

c)     Algum Fundo Imobiliário específico (ou todo segmento dos FII) não possua liquidez suficiente para fazer frente a uma inesperada avalanche de resgates.

d)  Que ocorra estado de insolvência de algum FII que receba seu rendimento de uma única empresa ou local específico.

Esta última condição já divulguei anteriormente na parte 1ª dos FII em 16.11.2012, pois um dos princípios dos Fundos de Investimento em geral é a da vantagem da obtenção da pulverização do risco, qualidade que se perde acentuadamente quando um FII aposta tudo em uma única fonte de receita.
Esta condição é disfarçada pelo fato dos FII serem condomínios fechados e suas cotas, portanto na prática, não podem ser vendidas a não ser que o próprio investidor encontre um comprador. Mas qual o comprador (suficientemente inteligente) terá coragem de adquirir um FII quando uma empresa é considerada insolvente, que está sendo liquidada ou sofra boicote  devido algum outro impedimento?

 
Listagem de anúncios de distribuição de cotas de alguns
Fundos Imobiliários ofertados por Instituições Financeiras.   

 
·       Santander Agências - FII                      R$   305.500.000,00

·       BB Progressivo II-        FII                   R$1.591.969.000,00

·       XP Corporate Macaé FII                        R$   241.457.000,00

·       BB Renda de Papeis Imobiliários FII      R$  102.481.000,00

·       Mercantil do Brasil FII                          R$  101.664.000,00

·       BB Renda Corporativa FII                     R$  159.000.000,00

·       Agências CAIXA FII                              R$   405.000.000,00

·       Banrisul Novas Fronteiras FII                R$     70.000.000,00

·       CSHG Real Estate FII                           R$   528.285.000,00

(e  outros  não citados aqui)

 
Meus comentários a respeitos dos FII ofertados por Entidades
Financeiras que estão alienando suas próprias agências.

a)     Não estou nenhum pouco convencido, de que o Fundo “Agências CAIXA FII” irá receber um montante justo de valor de mercado pelas agências alienadas pela Caixa Econômica Federal.

Existirá alguma avaliação pública do valor destas agências?  Quem decidirá qual será o valor de cada agência que fará parte do  Fundo?          
Atenção: A observação acima expressada vale igualmente para os outros bancos e entidades financeiras atualmente alienando seus próprios imóveis, independente do que o Regulamento do Fundo respectivo possa mencionar a respeito...
        Não é tarefa demasiadamente complicada com um pouco de imaginação
        Contábilmente será fácil aumentar o valor a ser pago e desviar a
        diferença... E não me digam que nunca alguém cometeu falcatrua
        semelhante!
               
b)     Com a introdução em nosso país dos fundos imobiliários e a inventividade de nossa gente, criou-se ao mesmo tempo uma nova maneira de criar “Caixa” ou “Capitalização”.
    E notem bem que através desta manobra não existirá mais a necessidade da emissão de “Ações” e nem de “Debêntures” para a colocação junto ao público investidor, basta criar um “Fundo Imobiliário” que poderá adquirir as obsoletas agências ou que alternativamente as reformará à custa dos subscritores. Algúem vai pagar pela renovação delas...!

c)      Caso a 1ª emissão de cotas de um FII não for suficiente para fazer Caixa, basta emitir uma 2ª ou até uma 3ª emissão. Fácil, fácil, é só registrar junto à CVM!

d)     É claro que as cotas anteriormente emitidas serão aguadas (diminuirão de seu valor) e até poderão desvalorizar-se no mercado secundário, mas este problema é novamente do cotista...

e)     E quem será que vai determinar qual será o valor justo do aluguel a ser pago ao FII pelo uso econômico de uma agência da CEF ou outro Banco? Obviamente o valor não será determinado pelo cotista...

f)      Lendo o Regulamento do “Agências CAIXA FII”, deparei que a taxa de administração nos primeiros 12 meses é 0,651% a.a. e decrescente para 0,351% a.a. após o 36º mês e ajustes anuais pelo IGP-M serão efetuadas, o que é bastante razoável nos dias atuais. Também é razoável de que não existem taxas extras de performance, de ingresso ou resgate de cotas para os subscritores. Pelo menos isto está assegurado ao cotista.

g)     No meu entender existe uma enorme fonte de futuras polêmicas quando enxergo que, de acordo com o regulamento do Fundo “Agências CAIXA FII” existem 14 diferentes tipos de encargos que podem ser cobrados do subscritor, independente da Taxa de Administração. Convém lerem o Regulamento a respeito para saber quais são elas. Englobam tudo! 

h)     Caso alguém imagina que depois de terem sido deduzidas as taxas de administração e os 14 diferentes e eventuais encargos, o cotista irá receber sua justa renda sobre o patrimônio líquido apurado, está enganado. Do montante sobrante, 5% ainda serão retidos a título de reserva de contingência, antes de o cotista receber seu quinhão.

i)       É claro que não podemos esquecer o incentivo fiscal referente aos 15% de I.R. que uma pessoas física deixará de pagar sobre os rendimentos líquidos apurados. É uma excelente fonte de receitas isenta de I.R para o cotista, destinado à aposentados, pensionistas e para quem mais necessita criar rendimento futuro ou já paga muito imposto de renda pela tabela progressiva.

j)       Um aspecto que deve ser bem analisado no FII escolhido é de saber qual é a duração que o mesmo terá, informação esta que pode ser obtida através do Regulamento. Alguns têm duração por tempo limitado, expressado em anos, outros ainda por tempo ilimitado.

Imagine então que por qualquer motivo seu FII favorito não tem mercado secundário suficiente de compra e venda (pouca demanda) e você terá de permancer com  seu Fundo por muitos anos, pagando aquele pouco ou quem sabe nenhum rendimento...

 

Quais são os autênticos Fundos Imobiliários que atendem, a meu
    ver, a maioria das características dessa categoria de investimento.

 Entre as dezenas de Fundos Imobiliários que atualmente são ofertados ao mercado de investimento, sem dúvida alguma haverá alguns que se desenvolverão mais e provavelmente no futuro irão se tornar a alegria dos seus subscritores.
    Quais serão? Francamente não sei lhes dizer!

O que desde agora posso afirmar é de que sempre haverá riscos de diversos tipos envolvidos ao se possuir quaisquer formas de investimento e que ninguém tem suficiente conhecimento e poder de adivinhação para saber quem serão os vitoriosos de amanhã.    

Por exemplo, o risco em possuir um FII constituído por um único prédio comercial é sem dúvida muito maior que outro que diversificou o patrimônio por diversos prédios, em bairros e/ou cidades diferentes. (incêndios acontecem minha gente!) 

Na minha experiência com fundos de investimento em geral (Mutual ou Investment Funds, na língua inglesa), nenhum investidor que aposta por anos a fio em um mesmo empreendimento através dos FII, deverá menosprezar a importância da pulverização de um Fundo em múltiplos prédios etc. Aconselho FII com diversificação de prédios!

Posicionando-me com absoluta e milenar lógica, eu repetiria; colocar todos os ovos dentro de uma única cesta não é uma ideia saudável.

Com receio de ser contestado (ou até mesmo processado) não vou citar alguns dos FII cujos nomes encontrei na listagem do BM&FBovespa (na totalidade são mais de 80 FII) ou que ainda se encontram em processo de subscrição, mas que eu jamais teria vontade de adquirir para garantir a minha velhice.  
O conselho que dou a vocês todos é de lerem com toda a atenção o prospecto e regulamento e não se contentar com as belas campanhas de publicidade de alguns grupos mais agressivos e até menos  transparentes.

 
A respeito de regulamentos, burocracia, publicidade e marketing.

Eu me dei ao trabalho de ler e guardar quase todos os anúncios de publicidade inicial de oferta de FII publicados no jornal “Valor” durante alguns meses.

Conclui que só servem para confirmar o título do item acima usado, pois nunca dão maiores detalhes do que pretendem fazer com o dinheiro arrecadado!

Este  último dado, a meu ver, é muitíssimo importante para o investidor consciente que deseja saber onde se encontra seu dinheiro.
    Talvez 80 % do que informam é o que eu considero informação
    completamente inútil para o subscritor de cotas em seu desejo de
    compreender aspectos básicos a respeito do produto que está adquirindo.
  
    Sem dúvida alguma, esses dados servem como uma luva à publicidade do
    produto, para o respectivo marketing e aos grupos líderes da oferta.    

Aspectos vitais de quais serão os riscos, qual a rentabilidade e de como será calculada e devolvida o rendimento ao investidor, muitas vezes nem aparece claramente descrito no próprio Regulamento do FII que é, inclusive, difícil de obter a não ser que você o encontre por acaso na Internet!

Façam a experiência e tentem juntar a totalidade de informações necessárias a respeito de um FII no qual vocês estariam eventualmente interessados!

Dentre os dados que considero de pouca importância em anúncios de página inteira (e saiba de que é você que vai ajudar a pagar pelo anúncio) encontrei os seguintes itens, uns mais outros menos relevantes.

Não pretendo citar todos os itens e provavelmente alguns são apenas exigências legais da própria CVM;

·       Quais os grupos que estão envolvidos no projeto: Gestor,
      Administrador, Coordenador, Distribuidor, Corretoras Consorciados. 

·       Ordem cronológica de datas limites para os diversos eventos. 

·       Período para fazer a reserva de cotas e datas limites de
      pagamentos. 
 
·       Características do fundo, mas que não explicam fatos essenciais.

·       Como pedir reserva e para quais cotistas existem direitos de 
      preferência.

·       Nº do registro pela CVM e outros blá, blá, blá inócuos.

 
No meu entender o conjunto de informações contidas no anúncio de oferta inicial são uma gigantesca peça de marketing e propaganda das empresas envolvidas e servem somente aos seus próprios egos...

Como potencial investidor, eu gostaria de poder ler no jornal um conjunto de informações concretas que me dessem imensa vontade de possuir as cotas de um FII qualquer e em que eu ficasse sabendo que o principal promotor fosse um grupo financeiro idôneo, com grande tradição no mercado no qual eu pudesse confiar completamente!  Amem!

 
Gente, novamente passei da conta, mas pelo menos consegui tirar parte de um peso da minha consciência ao transmitir tudo isso para vocês a respeito dos FII.
Caso for necessário e receber muitos apelos, voltarei ao assunto.
Forte abraço, desejando-lhes aplicações conscientes e investimentos frutíferos!

 

Louis Frankenberg,CFP®  25-11-2012