sexta-feira, 16 de novembro de 2012

Abordando novamente Fundos Imobiliários e dissecando algumas de suas características.


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Por que será que se transformaram nos preferidos dos investidores?

 

Louis Frankenberg, CFP® 16-11-2012.

(Esta matéria será seguida por uma 2ª parte com ideias e sugestões mais detalhadas)  

 

Expondo meu raciocínio e tentando me justificar

 

Gente, não é que desejo ser um estraga prazeres em festa  na qual não fui convidado.
Minha consciência de profissional, considerando-me absolutamente independente em relação ao segmento financeiro, não me permite ficar de boca fechada ante a enxurrada de novos Fundos Imobiliários e suas mirabolantes ofertas que andam pipocando no mercado de capitais em nosso país.    

Provavelmente muitos dos FII existentes e novos igualmente, tem intenções absolutamente honestas, mas... também é  muito provável de que no meio deles estão nascendo projetos menos transparentes ou quem sabe até bastante obscuros, direcionados a atender e conquistar aqueles sedentos investidores que andam cegos ou sem rumo definido, não conseguindo distinguir o joio do trigo!

Desejo que vocês saibam que o Frankenberg não é um estraga prazeres mas que não se entusiasma demasiadamente com a atual e positiva evolução destas novas formas de investir.

Eu provo do que afirmo com o fato  de que há exatos 12 anos  adquiri   cotas do FII Higienópolis no nascedouro e que foi um dos pioneiros deste segmento  em 2.000. Adquiro novas cotas posteriormente e ainda  possuo todas.

Estamos agora entendidos de que não sou contrário a alguns dos conceitos e fundamentos técnicos dos fundos imobiliários? Repito alguns, mas não todos. 

Mas antes de continuar eu gostaria também que vocês lessem ou relessem o que escrevi anteriormente neste mesmo blog em 14.7.2012 sob o título:

“Fundos imobiliários devem ser levados a sério ou apenas estão na moda?”

Após terem lido aquele post, considerem a presente matéria um complemento daquele primeiro e lhes peço desculpas caso repito algum aspecto relevante já dissecado anteriormente. Vamos ao que interessa.

 

O que está por detrás  deste súbito interesse pelos fundos imobiliários?

 

Sabemos todos que após o choque da queda dos juros do SELIC (hoje em 7,25% a.a.) e que ocasionaram um verdadeiro terremoto no mercado de renda fixa, incluindo obviamente a poupança, preocupados investidores pessoas físicas estão tentando encontrar algum substituto à altura, mais satisfatório para depositar suas preciosas reservas.

Por outro lado, desde a crise internacional de 2008, nossa “BM&FBovespa”, anda preguiçosamente de lado, desanimada, provavelmente por falta de vitaminas e certamente também devido as besteiras cometidas principalmente pela Petrobrás, seus dirigentes e outros  mandantes ou interessados ocultos ... (interprete como quiser as reticências anteriores).

Investidores nacionais e estrangeiros, por todas essas razões, andam desconfiados com a nossa  política econômica  e não deixam de ter boas razões para isto.

Caso eu continue desabafando, corro o risco de entrar em polêmicas políticas e por isso fico por aqui. Mas devido minha acumulada experiência entendo que quando a política mete o bedelho, não se podem esperar coisas boas.

Um assíduo leitor e amigo deste blog R.M., bastante interessado no assunto, me pediu que escrevesse mais a respeito dos FII (o que originalmente não era a minha intenção) e por isso eu estava colecionando por algum tempo materiais publicitários de jornais, principalmente do “Valor”, um importante figurante da  maior divulgação dos FII.

 

Publicidade crescente e investidores desorientados

 

Quando já estava assiduamente anotando e preparando mentalmente esta matéria, eis que no dia 13 de Novembro último abro o caderno “Eu&”, no jornal Valor e reparando na ampla reportagem feita por Alessandra Bellotto sobre os FII!

O título era bastante incisivo e impressionante: “SUCESSO PAVIMENTADO”.

Não resisti de examinar com maior atenção a matéria e passou este a ser o principal gancho para dar seguimento àquilo que pretendia demonstrar mais adiante em meu blog, qual seja o de tentar despertar do seu torpor e atual acomodação ou cegueira pelo menos um punhado de investidores.  

Será que você leitor estará entre aqueles que irão pensar duas vezes antes de se meter de corpo e alma em algum FII do qual possa se arrepender mais adiante?   

Investidores sérios e supostamente inteligentes deveriam tentar colher dados mais técnicos e precisos a respeito não apenas do lançamento bombástico de um novo fundo de investimento imobiliário, em sua frenética campanha de oferta de cotas ao sedento mercado das pessoas físicas.

Deveriam igualmente indagar de como estarão se sentindo possuindo investimentos de renda incerta (sem dúvida enquadrada como de renda variável e não como renda fixa como alguns promotores desejam fazer crer aos mais apressados) quando em concorrência com tantos outros produtos financeiros já existentes.

Conhecendo um pouco da psicologia e das atitudes do ser humano, sei que alguns estão se atirando cegamente nos FII, esquecendo a sábia virtude da diversificação e pulverização do risco.

Pessoas físicas são muito vulneráveis à intensa propaganda institucional. Esta forma de persuasão é complementada por hordas de agentes autônomos e gerentes de relacionamento dos grupos financeiros interessados em obter avidamente vantagens financeiras e de cumprir as metas de produção de seus dirigentes.

A pesada barragem de artilharia publicitária e custosas campanhas de marketing dirigidas atualmente às pessoas físicas demonstram claramente que grandes médias e pequenos grupos financeiros estão todos igualmente interessados em difundir este novo produto que tem como um dos seus principais chamarizes a “isenção fiscal de 15% de I.R.”

Mais uma vez se comprovará que o “comportamento de manada” da maioria dos investidores os levará a correr em aderir aos FII e a desprezar algumas das formas tradicionais de ancorar suas reservas com maior segurança.    

De acordo com aquela mesma reportagem do jornal “Valor”, 38 novas ofertas primárias e secundárias de FII foram registrados apenas neste ano pela CVM, além de

17 novos ainda não oficializadas que ainda estão sendo analisadas pelo órgão oficial de controle e fiscalização.   

E a quem são destinadas todas estas fabulosas ofertas? Novamente segundo “Valor”, 99% dos investidores são pessoas físicas!

Sou há tempos assinante deste excelente jornal, mas fiquei impressionadíssimo com a quantidade de anúncios colocados referentes  a corrida inicial de ofertas publicitárias de página inteira destes novos FII. Estes gigantescos anúncios estão sendo pagos por grupos financeiros coordenadores e altamente interessados na divulgação dos mesmos.

A enorme ênfase na difusão do instrumento Fundo Imobiliário me faz lembrar o que um cínico conhecedor da mente humana disse a respeito de publicidade e marketing; 

 

“Se algo é tão bom mesmo, não há nenhuma necessidade de fazer qualquer publicidade, pois o tal produto (ou investimento) não precisa ser anunciado aos quatro ventos”.  

 

E o Frankenberg complementa com algo bem  mais mundano;

 

Todos gostam daquele pão quentinho, recém saído do forno e vendido nas padarias! Não há nenhuma necessidade de marketing para divulgar o que é gostoso ao paladar...

 

A seguir vou oferecer uma pequena amostra de como na prática um jornalista  qualquer encara o assunto ou, em outras palavras, alguém com pouca ou às vezes nenhuma qualificação técnica, em relação ao nosso assunto do dia chamado “Fundo Imobiliário”.

Ainda em relação à matéria em questão, aquela é encimada por um enorme e colorido gráfico mostrando a evolução do número crescente de investidores desde Janeiro 2011 até 12 de Novembro último, confirmando  uma das minhas frases favoritas; “Maria vai com as outras”. Portanto a jornalista, autora da matéria, quer mostrar quantas pessoas estão aderindo aos fundos, confirmando amplamente o comportamento de manada do público, em vez de se aprofundar no real rendimento, nível de liquidez, grau de segurança, classificação dos FII como renda fixa ou variável etc.  

Não devemos esquecer que manchetes sensacionalistas  também vendem um jornal.

 

Gente, sei que me entusiasmo quando escrevo e minhas crônicas são compridas demais,  mas não gosto de deixar coisas  unicamente para a imaginação dos leitores. Estou ciente que ainda não dei respostas concretas, mas ainda não terminei.  Aguardem a 2a parte. Desculpe!
Volto ao assunto detalhando o que penso ser no mínimo controvertido e até mesmo errado.  Um forte abraço,

 

Louis Frankenberg,CFP®  16-11-2012


E-mail; perfinpl@uol.com.br e lframont@gmail.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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