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Por que será que se
transformaram nos preferidos dos investidores?
Louis Frankenberg, CFP®
16-11-2012.
(Esta
matéria será seguida por uma 2ª parte com ideias e sugestões mais detalhadas)
Expondo meu
raciocínio e tentando me justificar
Gente, não é que desejo ser um estraga prazeres em
festa na qual não fui convidado.
Minha
consciência de profissional, considerando-me absolutamente independente em
relação ao segmento financeiro, não me permite ficar de boca fechada ante a
enxurrada de novos Fundos Imobiliários e suas mirabolantes ofertas que andam
pipocando no mercado de capitais em nosso país.
Provavelmente muitos dos FII existentes e novos
igualmente, tem intenções absolutamente honestas, mas... também é muito provável de que no meio deles estão
nascendo projetos menos transparentes ou quem sabe até bastante obscuros, direcionados
a atender e conquistar aqueles sedentos investidores que andam cegos ou sem
rumo definido, não conseguindo distinguir o joio do trigo!
Desejo que vocês saibam que o Frankenberg não é um
estraga prazeres mas que não se entusiasma demasiadamente com a atual e positiva
evolução destas novas formas de investir.
Eu provo do que afirmo com o fato de que há exatos 12 anos adquiri cotas do
FII Higienópolis no nascedouro e que foi um dos pioneiros deste segmento em 2.000. Adquiro novas cotas posteriormente e
ainda possuo todas.
Estamos agora entendidos de que não sou contrário a
alguns dos conceitos e fundamentos técnicos dos fundos imobiliários? Repito
alguns, mas não todos.
Mas antes de continuar eu gostaria também que vocês lessem
ou relessem o que escrevi anteriormente neste mesmo blog em 14.7.2012 sob o
título:
“Fundos
imobiliários devem ser levados a sério ou apenas estão na moda?”
Após terem lido aquele post, considerem a presente matéria
um complemento daquele primeiro e lhes peço desculpas caso repito algum aspecto
relevante já dissecado anteriormente. Vamos ao que interessa.
O que está por
detrás deste súbito interesse pelos
fundos imobiliários?
Sabemos todos que após o choque da queda dos juros do SELIC
(hoje em 7,25% a.a.) e que ocasionaram um verdadeiro terremoto no mercado de
renda fixa, incluindo obviamente a poupança, preocupados investidores pessoas
físicas estão tentando encontrar algum substituto à altura, mais satisfatório para
depositar suas preciosas reservas.
Por outro lado, desde a crise internacional de 2008,
nossa “BM&FBovespa”, anda preguiçosamente de lado, desanimada,
provavelmente por falta de vitaminas e certamente também devido as besteiras cometidas
principalmente pela Petrobrás, seus dirigentes e outros mandantes ou interessados ocultos ...
(interprete como quiser as reticências anteriores).
Investidores nacionais e estrangeiros, por todas essas
razões, andam desconfiados com a nossa política econômica e não deixam de ter boas razões para isto.
Caso eu continue desabafando, corro o risco de entrar
em polêmicas políticas e por isso fico por aqui. Mas devido minha acumulada
experiência entendo que quando a política mete o bedelho, não se podem esperar
coisas boas.
Um assíduo leitor e amigo deste blog R.M., bastante
interessado no assunto, me pediu que escrevesse mais a respeito dos FII (o que originalmente
não era a minha intenção) e por isso eu estava colecionando por algum tempo materiais
publicitários de jornais, principalmente do “Valor”, um importante figurante da
maior divulgação dos FII.
Publicidade crescente
e investidores desorientados
Quando já estava assiduamente anotando e preparando mentalmente
esta matéria, eis que no dia 13 de Novembro último abro o caderno “Eu&”, no jornal Valor e reparando na ampla reportagem feita
por Alessandra Bellotto sobre os FII!
O título era bastante incisivo e impressionante: “SUCESSO PAVIMENTADO”.
Não resisti de examinar com maior atenção a matéria e passou
este a ser o principal gancho para dar seguimento àquilo que pretendia
demonstrar mais adiante em meu blog, qual seja o de tentar despertar do seu
torpor e atual acomodação ou cegueira pelo menos um punhado de investidores.
Será que você leitor estará entre aqueles que irão
pensar duas vezes antes de se meter de corpo e alma em algum FII do qual possa
se arrepender mais adiante?
Investidores sérios e supostamente inteligentes
deveriam tentar colher dados mais técnicos e precisos a respeito não apenas do
lançamento bombástico de um novo fundo de investimento imobiliário, em sua
frenética campanha de oferta de cotas ao sedento mercado das pessoas físicas.
Deveriam igualmente indagar de como estarão se
sentindo possuindo investimentos de renda incerta (sem dúvida enquadrada como
de renda variável e não como renda fixa como alguns promotores desejam fazer
crer aos mais apressados) quando em concorrência com tantos outros produtos
financeiros já existentes.
Conhecendo um pouco da psicologia e das atitudes do
ser humano, sei que alguns estão se atirando cegamente nos FII, esquecendo a
sábia virtude da diversificação e pulverização do risco.
Pessoas físicas são muito vulneráveis à intensa propaganda
institucional. Esta forma de persuasão é complementada por hordas de agentes
autônomos e gerentes de relacionamento dos grupos financeiros interessados em
obter avidamente vantagens financeiras e de cumprir as metas de produção de
seus dirigentes.
A pesada barragem de artilharia publicitária e custosas
campanhas de marketing dirigidas atualmente às pessoas físicas demonstram
claramente que grandes médias e pequenos grupos financeiros estão todos
igualmente interessados em difundir este novo produto que tem como um dos seus
principais chamarizes a “isenção fiscal de 15% de I.R.”
Mais uma vez se comprovará que o “comportamento de
manada” da maioria dos investidores os levará a correr em aderir aos FII e a
desprezar algumas das formas tradicionais de ancorar suas reservas com maior
segurança.
De acordo com aquela mesma reportagem do jornal “Valor”,
38 novas ofertas primárias e secundárias de FII foram registrados apenas neste
ano pela CVM, além de
17 novos ainda não oficializadas que ainda estão sendo
analisadas pelo órgão oficial de controle e fiscalização.
E a quem são destinadas todas estas fabulosas ofertas?
Novamente segundo “Valor”, 99% dos investidores são pessoas físicas!
Sou há tempos assinante deste excelente jornal, mas
fiquei impressionadíssimo com a quantidade de anúncios colocados referentes a corrida inicial de ofertas publicitárias de
página inteira destes novos FII. Estes gigantescos anúncios estão sendo pagos por
grupos financeiros coordenadores e altamente interessados na divulgação dos
mesmos.
A enorme ênfase na difusão do instrumento Fundo
Imobiliário me faz lembrar o que um cínico conhecedor da mente humana disse a
respeito de publicidade e marketing;
“Se algo é tão bom
mesmo, não há nenhuma necessidade de fazer qualquer publicidade, pois o tal produto
(ou investimento) não precisa ser anunciado aos quatro ventos”.
E o Frankenberg complementa com algo bem mais mundano;
Todos gostam
daquele pão quentinho, recém saído do forno e vendido nas padarias! Não há nenhuma
necessidade de marketing para divulgar o que é gostoso ao paladar...
A seguir vou oferecer uma pequena amostra de como na
prática um jornalista qualquer encara o
assunto ou, em outras palavras, alguém com pouca ou às vezes nenhuma
qualificação técnica, em relação ao nosso assunto do dia chamado “Fundo
Imobiliário”.
Ainda em relação à matéria em questão, aquela é
encimada por um enorme e colorido gráfico mostrando a evolução do número crescente
de investidores desde Janeiro 2011 até 12 de Novembro último, confirmando uma das minhas frases favoritas; “Maria vai
com as outras”. Portanto a jornalista, autora da matéria, quer mostrar quantas
pessoas estão aderindo aos fundos, confirmando amplamente o comportamento de
manada do público, em vez de se aprofundar no real rendimento, nível de liquidez,
grau de segurança, classificação dos FII como renda fixa ou variável etc.
Não devemos esquecer que manchetes sensacionalistas também vendem um jornal.
Gente, sei que me entusiasmo quando escrevo e minhas crônicas são compridas demais, mas não gosto de deixar coisas unicamente
para a imaginação dos leitores. Estou ciente que ainda não dei respostas
concretas, mas ainda não terminei. Aguardem a 2a parte. Desculpe!
Volto ao assunto detalhando o que penso ser
no mínimo controvertido e até mesmo errado. Um forte abraço,
Louis Frankenberg,CFP® 16-11-2012
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