domingo, 1 de abril de 2012

Imóveis, bolhas e outros alertas

Louis Frankenberg,CFP® 01-04-2012

O local mais sagrado, onde nos sentimos mais abrigados e protegidos!

Imóveis sempre ocuparam parte importante do meu raciocínio e trabalho em relação aos desejos e
necessidades básicas das pessoas.
Desde tempos imemoriais, ainda  da época em que nossos antepassados viviam nas grutas, o ser humano teve necessidade de se abrigar das intempéries e buscava uma moradia para si, seu companheiro(a) e crias.   
Este  desejo é imperativo e hoje em dia está indelevelmente gravado  em nosso DNA e cérebro.   
Devo entretanto adicionar a este nosso complicado e misteriosa mente   alguns  predicados   menos atraentes  tais como especulação, ganância, busca de satisfações  menos nobres   e ainda o ardente de desejar estar sendo visto na companhia de pessoas  que se destacam na sociedade por alguma razão  ou  então viver em lugares de preferência muito exclusivos (ruas, bairros, cidades, praias, montanhas etc).
A simples realidade é que imóveis tornaram-se  bens muito apropriados para exibicionismo, (como sempre o foram   também adornos, jóias, automóveis luxuosos etc).
Quem nunca ouviu uma sentença do tipo
Sabes fulano, comprei um imóvel de tal empresa, com 1.000 m2 que tem piscina própria,  quadra de tênis e está em uma rua particular...”.
Junte-se a este nosso inato esnobismo ao moderno mercantilismo, ao marketing ostensivo e a publicidade tantas vezes irritadamente invasiva e temos o caldo ideal para que se formam preços absolutamente exagerados para alguns empreendimentos imobiliários que vemos por aí.  
E não adianta afirmar que os preços do m2 em nossas cidades ainda são inferiores aos de Nova York, Londres ou Paris, pois sabemos que dinheiro em excesso é quase  sempre sinônimo de preços elevados e condições de aquisição para que  apenas uma pequena parcela da população possa pagá-los.  
Inúmeros grupos financeiros e imobiliários (incluídos  aí incorporadores e intermediários)  sabem tão bem se aproveitar dessas nossas fraquezas   e  que incitam até o limite nossos desejos, idiosincracias,  ansiedades e fantasias que, sabemos  todos quão poderosos são e que nos fazem constantemente cair na tentação de obtê-los.    
Pronto, agora já temos os ingredientes suficientes para uns se aproveitarem  de outros e ganhar dinheiro com esses nossos  sentimentos  tão controvertidos e poderosos.
Disputas, brigas e até guerras são algumas vezes resultado desses nossa mente, ainda tão animalesca quanto da época em que vivíamos nas grutas.
Os vocábulos lucro, ganância, poder, inveja, domínio     existiam todos quando o homem começou a se locomover pela face da Terra.

Que tal irmos diretamente aos podres e conhecer uma das razões  da existência  das  chamadas bolhas!

Desde o advento da introdução dos Fundos imobiliários no Brasil e simultaneamente  com o surgimento das grandes empresas Construtoras (nacionais e estrangeiras),  algumas  delas surgidas   da evolução de pequenas empresas  de Intermediação Imobiliária, elas conseguiram multiplicar muitas vezes seu as vezes mísero capital próprio,  indo captar dinheiro fácil no  incipiente mercado acionário nacional, com a indispensável ajuda de bancos e escritórios especializados em transformar chumbo em ouro!  
E encostando o ouvido na porta de uma empresa dessas  você ouvira o seguinte;
“Que tal colocarmos o preço da ação em R$ 30,00 ou será que o mercado pagaria R$ 50,00?  Vamos tentar, sempre podemos baixar o preço se não der!”

O sempre ingênuo e pouco preparado cliente das empresas intermediárias, ávido por ganhar alguns reais fáceis nos IPO’s (Initial Public Offering)  entrou de gaiato nessa jogada  (pessoalmente prefiro a palavra farsa em vez de jogada) muito bem preparada e ainda melhor divulgada.
Resultado; enriqueceram os donos e principais protagonistas de algumas daquelas antigas empresas pouco capitalizadas e, qual o milagre da multiplicação dos pães, multiplicaram o valor de suas empresas ( e a si mesmos) por 10, 20 ou  até muito mais.
Quem de vocês,  caros e fieis leitores do blog do Frankenberg não gostaria de participar dum trem da alegria desses... ( na hora da entrada você   dificilmente percebe  que é uma arapuca.)
A nossa valente CVM (Comissão de Valores Mobiliários, não possuía (e até hoje não controla completamente) a capacidade de enxergar estas dúbias manobras e muito menos sabe como freá-las ou puni-las).
É claro que, você cliente ingênuo que entrou em alguma dessas jogadas, tem igual culpa, pois continua acreditando em tudo que lhe dizem e tentam impingir. Deveria se cercar de profissionais impoluíveis, hoje em dia difíceis de encontrar, mas  mesmo assim ainda existentes.  
Educar-se financeiramente é seu dever para não  cair nas mãos de intermediários frios e calculistas, bom de papo mas melhor ainda de intenções pouco qualificáveis ou honradas.
Vamos continuar nossa lavagem em público da roupa imunda de algumas dessas empresas obviamente não  identificadas.  
Elas (Incorporadoras e Intermediárias de todas as matizes...) desde o início precisavam mostrar a que vieram e adquiriam alguns   terrenos  bem situados a qualquer preço e começaram a fazer seus estoques.  Estoques grandes demais, pelo visto do que aconteceu depois.
Vistosos anúncios nos maiores jornais do país completam o  triste quadro de convencimento dos incautos e inexperientes marinheiros de primeira viagem. Afinal tinham que mostrar aos acionistas novatos onde se encontrava seu dinheiro. Um mágico não faria trabalho melhor.

E  o que aconteceu tempos depois?

Bem, muitas daquelas empresas  já não valem nem a metade do preço de lançamento de suas ações como já vimos.  
Resultado; enorme ou até completa  desilusão dos ávidos compradores. E você continua com suas ações desvalorizados ou já as passou adiante? Eu deveria ter pena de alguns deles, mas a maioria dos marinheiros de 1ª viagem  precisa de mais educação, não tem suficiente orientação  profissional ou então alternativamente, tem  excesso de dinheiro, fé  ou otimismo.
E qual será então o verdadeiro tamanho desse mercado de imóveis residenciais e comerciais  aos preços estratosféricos atuais?  
Acredito que seja bem menor do que a gente imagina.
Se não fossem os Fundos e Planos de Pensão Complementar, algumas estatais insuficientemente fiscalizados pela sociedade mas altamente  politizados... uma possível bolha já estaria formado e pronto  para explodir a qualquer momento.
Com  um pouco de sorte, o preço  de suas ações irá se recuperar no decorrer dos anos.  
Fundos Imobiliários e Fundos de Pensão já adquiriram ou estão neste mesmo momento adquirindo indiretamente muuuuuitos imóveis para suas carteiras e, provavelmente já estejam recheados de outros abacaxis.    Adivinhem agora quem vai  futuramente pagar o pato?   São novamente  aqueles ingênuos acionistas e  inúmeros beneficiários  dos Planos de Pensão  que tem suas cotas atuais infladas artificialmente, mas não sabem se   suas futuras aposentadorias complementares não serão afetadas mortalmente em algum momento futuro. (Na Europa o fenômeno da diminuição do valor das aposentadorias já começa a acontecer).
Mas pelo grande poder político e financeiro que esses grupos  exercem  em nossa atual conjectura econômica, esta  bomba de tempo  provavelmente irá estourar quando você for se aposentar, isto é, daqui a muitos anos!  Tudo se passa igual a polícia que aparece quando o ladrão já fugiu e está longe do lugar do crime... A dura realidade é que tudo isto irá se manifestar quando você for velho, alquebrado e não tem mais   capacidade  ou voz ativa para reclamar.
Se tiver muita sorte, alguém gritará “fogo” antes e então, quem sabe, poderá salvar alguns dos seus pertences...
Para fechar este meu sarcástico e melancólico comentário, devo-lhe relembrar meu caro amigo e portanto tomar suas providências que, apenas 1% da nossa população pode considerar-se verdadeiramente rica para adquirir esses novos imóveis de luxo que estão sendo anunciados por aí. 

E finalmente concluindo

Tenha muito cuidado ao adquirir um imóvel, sempre procurando saber qual seu verdadeiro valor. Analise seus ganhos atuais, pague o máximo possível à vista (sem a incidência de juros) e além disso tenha sempre uma boa reserva financeira alternativa.
Talvez seja  até preferível  você adquirir um imóvel usado em bom estado e reformá-lo. As galinhas mortas continuam existindo, basta ter paciência  para caçá-las!
Ser dono da própria moradia continua dando um enorme prazer ao seu proprietário, continua sendo um dos maiores sonhos e objetivos da humanidade  e também continua sendo um bem muito especial que  acalma e satisfaz  nossas conturbadas mentes, diminuindo a ansiedade dos dias atuais inclusive  o  terrível estresse.   
Não   perca a oportunidade   de conquistá-lo. Tome entretanto todas as providências possíveis para que jamais  qualquer  Instituição Financeira ou Incorporadora o toma  de volta por você ter se precipitado.
Isso tudo exige sapiência, muito preparo e reflexão.
Abraço,
Louis Frankenberg 01-04.2012


Caro leitor, infelizmente não mais consigo remeter-lhe via e-mail meus comentários pois fui considerado SPAM.
os demais  malandros continuam soltos... Somente poderá me acompanhar diretamente no Blog, via Internet. Espero que continue me prestigiando.

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