Acredito que é hora de colocar novamente algumas pitadas de realidade de perspectiva quando a segunda pessoa atualmente mais poderosa do país (sim estou falando do senhor Antonio Palloci em pessoa) está novamente (e não é a 1ª vez) nas manchetes dos jornais desta semana. Seguindo em ordem;
Item I do título
Enquanto as gerações passadas tinham pouquíssimas opções e investiam em terreno, casa ou apartamento ou então em letras da câmbio e certificados de depósito bancário, as mais novas tem inúmeras outras opções que, de alguma maneira, tem maior ou menor correlação com investimentos imobiliários.
Desnecessário repetir o que anteriormente descrevi em um dos meus livros de que imóvel próprio, no qual a gente irá passar inúmeros dias, meses ou anos de nossas vidas, é para a maioria de nós qual templo, quase santuário.
O imóvel, nome mais adequado para aqueles que lhe dêem grande importância seria “lar”, deveria, a meu ver, obrigatoriamente fazer parte dos objetivos primordiais de nossas conquistas de investimentos não monetários.
Enumerando resumidamente alguns dos seus predicados, podemos afirmar que o imóvel normalmente acompanha inversamente a desvalorização da moeda e pode portanto ser considerado como sendo uma reserva importantíssima de capital, mesmo quando a moeda local perde parte importante do seu valor aquisitivo.
Subjetivamente falando, o imóvel é um importante refúgio para quando precisamos e desejamos momentos de solidão para digerir nossas incertezas e tristezas, assim como igualmente quando das alegrias das comemorações positivas de nossas vidas.
Alguns outros aspectos incluem;
Não tem liquidez imediata e você não pode se desfazer (vender) apenas um ambiente da casa/apartamento para fazer um dinheirinho, é portanto alienar todo imóvel ou nadinho.
O imóvel também se comporta de maneira parecida ao próprio ser humano, pois após ser jovem e novinho em folha, envelhece, enrugando com o tempo, tornando-se algumas vezes feia e ultrapassada em relação a imóveis construídos com materiais mais modernos e nobres.
Igualmente pode ocorrer que o bairro onde está situada o imóvel já não está mais tão na moda ou ainda, como ocorreu com meu próprio imóvel, a rua de tranqüila e sem movimento, se transforma em movimentada e barulhenta...
Por essas e tantas outras razões, inúmeros aspectos devem ser considerados antes de alguém jogar-se de corpo e alma em um investimento imobiliário em função do qual poderá encontrar-se subitamente endividado por muitos e muitos anos e, por isso então sugiro você consultar algum profissional com muitas qualificações como ser sensível, isento, comercialmente desinteressado, competente e de sua absoluta confiança, antes de jogar-se numa empreitada que pode lhe dar muita felicidade mas ao contrário também, trazer consigo complicações futuras desnecessárias. Caso você encontre este profissional perfeito me mande seu endereço!
A taxa de juros mais correção monetária que você irá pagar e a quantidade de anos em que estará endividada em relação a sua atual idade, são outros fatores que exigirão profunda análise e cálculos.
Eu ainda posso falar de terrenos, escritórios, sítios, propriedades rurais etc. mas para isso exigiria ainda mais espaço desta concentrada crônica de três itens.
Desejo terminar esta minha apologia a respeito do imóvel de moradia da gente como sendo um investimento que tem a obrigação de estar incluído em qualquer relação de propriedades, tanto de pessoa solteira como de grupo familiar. Este planejador financeiro considera o imóvel pertencente a gente como praticamente o único tipo de investimento no qual vale a pena pagar juros ao adquiri-lo e endividar-se durante certo número de anos.
Item 2 do título
Passemos agora do investimento imobiliário tipo imóvel e de uso próprio para outra maneira de considerá-lo, que porém oferece alguma forma de rendimento e que indiretamente, igualmente está alicerçada em tijolo e cimento, portanto teoricamente quase tão sólido. A diferença está no “quase”.
O mais conhecido e aquele que pretendo abordar sob diversos aspectos é o chamado “FII” ou Fundo de Investimento Imobiliário.
Em 23/9/2010, neste blog publiquei a crônica “ Todos os fundos imobiliários são confiáveis?”.(V. pode lê-la procurando-a no sumário do blog).
Aproximadamente 50 destes fundos estão registrados no BM&FBovespa e outros 40 mais aguardam algumas exigências para serem considerados dignos de serem igualmente fiscalizados pela CVM”, Comissão de Valores Mobiliários e, assim também terem chances de uma vida mais longa e tranqüila.
Sem dúvida alguma, os Fundos Imobiliários reúnem algumas vantagens interessantes, entre os quais eu citaria especialmente os de ordem fiscal, mas devido ao conhecimento que tenho do passado de alguns deles (e da grande dor de cabeça que alguns causaram no passado na Europa e América do Norte), eu dobraria as pesquisas e avaliações que faria, antes de adquiri-los.
Inicialmente deve ser dito que você não é dono absoluto de um “imóvel” e, portanto não dispõe do mesmo para vendê-lo quando quiser, a quem quiser e pelo preço que quiser.
No fundo imobiliário você faz parte de uma cooperativa, uma associação de muitos donos de um único ou diversos imóveis ou ainda de títulos que representam em última análise imóveis.
As cotas de um fundo imobiliário aqui em nosso país e dentro da atual legislação, são absolutamente diferentes das ações negociadas de empresas de capital aberto, oferecidas na BM&FBovespa, nossa Bolsa de Valores.
Pessoalmente, por enquanto, tive sorte com um destes fundos imobiliários que adquiri há vários anos e que desde então valorizou bastante. Por ter investido pouco, em compensação, o mesmo mensalmente me oferece o equivalente a um jantar para dois em um bom restaurante.
Fui acompanhando o surgimento e a evolução em nosso país dos novos fundos imobiliários e, como regra, sem colocar todos no mesmo caldeirão, não gostei do que estou observando em relação aos mesmos.
Cresci como planejador financeiro com o conhecimento básico do conceito da pulverização do risco dos fundos de renda variável, que investem em ações de empresas de capital aberto.
Este conceito é válido, mesmo para pequenos investidores com digamos dez mil reais, na qual o risco de uma perda substancial é minimizada pois a carteira como um todo, contém muitas empresas conhecidas e consideradas sólidas.
A rentabilidade das cotas destes fundos de ações provém dos dividendos, bonificações e da lucratividade da compra ou venda dessas ações pelos administradores dos fundos que, em compensação, cobram determinado percentual do lucro obtido ou sobre o capital administrado.
Nos fundos imobiliários em geral ( ressalvadas as exceções) não vejo este princípio tão salutar sendo seguido. Vejo, ao contrário, fundos que investem em um único imóvel ou em uma única área geográfica. Onde se encontra então a pulverização do risco?
Aos adquirentes de quotas deveria ser insistente e amplamente divulgado que eles mesmos devem procurar um comprador para suas quotas, mesmo que existe um mercado limitado no BM&FBovespa para este tipo de investimento.
Caso você adquiriu quotas de um fundo imobiliário não habilitado pela CVM, talvez tenha adquirido um investimento sem ou com pouquíssima liquidez, transformando-se então num negócio sem ou com poucas probabilidades futuras de alienação quando você precisa fazer resgate. Você não tem garantia de que poderá vender suas quotas!
Existem aproximadamente 40 destes fundos ( na totalidade 90) circulando pelo país, todos tentando lhe impressionar e provavelmente com um bom departamento de marketing e propaganda.
Dissecando alguns poucos balanços de fundos imobiliários que caíram em minhas mãos, também não vejo importância sendo dada a transparência nas despesas feitas pelas administradoras, na tentativa de conter custos desnecessários.
A meu ver, o mais acertado seria que cada imóvel individual e sub administrada pelo fundo, também tivesse uma contabilidade separada, minuciosa em relação às despesas que foram feitas.
Questiono ainda se a taxa de administração cobrada dos quotistas é verdadeiramente justa e proporcional ao rendimento líquido proporcionado, considerando-se a corrosão anual do valor cada vez menor do poder aquisitivo da nossa moeda. Francamente falando, o pequeno investimento no meu próprio fundo imobiliário, não é suficientemente transparente para me mostrar onde foram feitas as despesas e em quanto foram remuneradas seus administradores e demais funcionários burocráticos.
Os fundos imobiliários, em relação a certos aspectos, me lembram as empresas de “time sharing” ou mesmo os ”flats”, prédios residenciais e comerciais com diversas unidades pertencentes a um grupo de pessoas e que estavam tão em moda há alguns anos. Estes “flats” eram geralmente administrados profissionalmente por grupos de hotelaria, mas você não podia dispor livremente das unidades.
Eram regidos por regulamentos em que você tinha alguns privilégios mas quase nunca conseguia saber se sua parte no lucro obtido era verdadeiro ou disfarçado artificialmente...
Eu, se fosse você, adotaria critérios muito precisos e minuciosos antes de adquirir quaisquer cotas de fundos imobiliários.
Item 3 do título
Finalmente volto ao título desta crônica, quando me refiro a “outras divagações atuais que me ocorrem quando interpreto a minha maneira as manchetes de jornais e noticiários”.
Sou apenas um inexpressivo observador que tem talvez demasiada imaginação, mas concluo que juntando poder político, poderosas empresas incorporadoras e ainda as unindo aos gigantescos fundos de pensão estatal, todos atualmente com caixa muito alta, que por sinal pertence aos futuros aposentados e não aos seus atuais dirigentes, infelizmente antevejo negociatas que não deveriam estar acontecendo.
Na Europa da atualidade, há mais de dois anos, os alarmes já dispararam em relação aos fundos de pensão (estatais, mas também privados) que geralmente são bem administrados, mas que atualmente sofrem devido a profunda recessão e rentabilidade extremamente baixa existente.
Em nosso próprio país, após anos de mínimo investimento em novos prédios residenciais e comerciais, repentinamente muito dinheiro está correndo em direção a este segmento, mesmo assim, sabe-se que algumas empresas incorporadoras não vão tão bem das pernas e precisam de mais vitamina para sobreviver, exatamente por terem cometido graves erros de escolha em seus investimentos e negócios.
Por essa aparente razão o “boom” das construções está em franco processo de saturação e quem sabe pode-se transformar em momento futuro em bolha furada. Contribui para esta minha concepção o fato de demasiado crédito ter sido concedido por alguns bancos estatais (mas também privados) à pessoas que talvez não possam honrar seus compromissos de endividamento imobiliário.
Nesta minha fértil imaginação, os grupos mais acima citados poderão estar prejudicando com suas transações, por enquanto desconhecidas e apenas objeto de especulação, seus próprios investidores e clientes, tanto dos fundos imobiliários como dos fundos de pensão estatal.
O caso “Vale” e a pressão que foi exercida sobre seu Presidente anterior é apenas um minúsculo reflexo do que ocorre quando muitíssimo dinheiro está envolvido em alguma empresa parte pública, parte privada e existe pressão e interesse político para a canalização desses recursos para alguns projetos de valor relativo e discutível.
A Folha de S.Paulo e o Estado de S.Paulo neste últimos dias insinuam e publicam que uma das empresas gigantes do segmento das construtoras pagou muitíssimo dinheiro à empresa de consultoria do senhor Antonio Palocci. Os detalhes, por enquanto, estão fechados a sete chaves. Será esta a única empresa do setor a receber recursos que não deveriam estar sendo distribuídos tão liberalmente?
A nominada empresa aparentemente também efetuou negócios com diversos fundos de pensão estatal... Especulação, transações espúrias e quem sabe o que mais ocorre com o sagrado dinheiro dos investidores de fundos imobiliários e fundos de pensão...
Acredito que será muito difícil calcular quanto cada quotista de algum dos fundos imobiliários contribuiu para que o citado senhor Palocci conseguisse ganhar líquido 20 milhões de reais por serviços prestados e ainda mais difícil saber quantos desses tipos de negócios jamais chegarão a ser mencionadas na mídia... Ter pago 20 milhões para um consultor, a meu ver implica em interpretar que dezenas ou centenas de milhões de Reais foram investidos em negócios que talvez não sejam tão lucrativas e seguras!
Juntando-se estas estranhas combinações com as informações a respeito de algumas das empresas incorporadoras que não andam tão bem das pernas como deveriam e adicionando-se ainda alguns fundos imobiliários cujas quotas não são tão transparentes como deveriam ser, teremos um caldo quente mas, por enquanto, ainda não em estado de fervura e até transbordando o caldeirão...
Por enquanto Frankenberg (por falta de cacife) fica de fora de quaisquer inversões milionárias nestes vistosos prédios que atualmente brotam do chão como cogumelos nas grandes metrópoles do país.
Sinceramente, não acredito na continuidade da enorme e excessiva valorização imobiliária atualmente existente em nosso país.
Penso muito nas crises financeiras anteriores e atuais existentes na Europa e Estados Unidos.
Penso ainda que prudência e caldo de galinha não fazem mal a ninguém.
Penso também no provérbio alemão de que dinheiro não nasce em árvores e em razão desses pensamentos tão intelectuais e profundos concluo que prefiro ficar fora dessas brincadeiras que não são para crianças nem para pessoas que prezam o dinheiro que ganharam através de imenso esforço.
Louis Frankenberg,CFP® 22-05-2011
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