L.Frankenberg,
CFP® 14-07-2012
Caros leitores do meu blog,
Antes de apresentar algumas
considerações a respeito de fundos imobiliários, peço-lhes licença para dizer que
não sou um pessimista de carteirinha como alguns poderiam pensar, mas um
planejador financeiro que tenta ser honesto e já viveu muito, viu muito, brigou muito e por essa razão constantemente
quer por a nu, as mazelas
e malandragens existentes, tanto no âmbito governamental como também na iniciativa privada, envolvendo pessoas, legislações,
tributos, comércio ou finanças.
Sabemos todos que o ser humano (e
governos também) sempre dão preferência pela divulgação de seus feitos positivos,
aqueles que possam encantar o público e ocultar igualmente atos e informações negativas ou
enganosas, isto quando lhes convém.
Através da experiência obtida no segmento financeiro tento mostrar aos
mais inocentes e mais influenciáveis o que muitas vezes está por trás das inocentes
aparências.
Pesquisas e estudos genéricos, verdadeiras ou não, sempre são mais
divulgadas e propagadas.
Primordialmente viso alertar e defender os interesses do indivíduo, de
sua família e do investidor, visando geralmente o longo prazo. Sei que é bem mais simples e politicamente
correto divulgar macro informações que não afetam diretamente as pessoas. Eu prefiro divulgar diretamente ensinamentos e
conselhos que possam ajudar a você e sua família.
Sou partidário do adágio “É melhor prevenir do que remediar”.
Mas vamos ao que interessa:
Acreditem ou não, mas em 1964 eu
já conhecia os mecanismos de funcionamento dos fundos imobiliários. Na Europa, o poderoso grupo financeiro
holandês chamado Robeco havia criado seu próprio fundo imobiliário (o maior do
continente) que, alguns anos mais tarde, teve de encerrar suas atividades.
Diversos outros fundos com ênfase ou exclusivamente aplicando em imóveis, não aguentaram o
enorme fluxo de resgates quando as crises financeiras e de liquidez, que
periodicamente ocorrem, bateram em suas portas e consequentemente não tiveram a
mínima possibilidade de se desfazer rapidamente dos imóveis e outros créditos
imobiliários que possuíam.
Bastante envolvido a partir de 1964 com fundos investimento imobiliários, por diversas
razões, sempre desconfiei da qualidade e nível de liquidez dos mesmos e teimava
em não querer oferecer nenhum deles aos meus clientes. Meus chefes na época me observavam
desconfiados e não gostavam nem um pouco daquela minha má vontade e rebeldia.
A grande maioria daqueles fundos imobiliários eram do tipo “aberto”,
ou seja, permitiam a contínua oferta e resgate de cotas
para novos investidores. Eu, entretanto achava que funcionavam quase como
“pirâmides” ou “esquemas de Ponzi”, em que qualquer investidor que desejasse
resgatar suas cotas era pago com o dinheiro daquele que estava entrando no negócio...
Aqui no Brasil a lei 8.668 no ano de 1.993 criou a legislação básica a
respeito de fundos imobiliários, regulamentados posteriormente através da Instrução 205 da CVM.
Eu somente em Outubro de 2.000 escrevi minha primeira crônica a respeitos de fundos
imobiliários numa edição da revista “Exame” da Editora Abril.
Dez anos mais tarde, em 23/9/2010
escrevi o 1º comentário a
respeito dos FII neste meu blog www.seufuturofinanceiro.blogspot.com sob o
título;
“Todos os fundos imobiliários são confiáveis?”
Não desejando repetir no atual “post” as mesmas considerações bastante
azedas, que a meu ver continuam sendo muito válidas, recomendo que busquem no menu
do blog, a crônica anterior, para terem uma visão ainda mais completa do
assunto.
Aqui no Brasil durante alguns anos, poucos empreendedores ou gestores
se deram ao trabalho de criar Fundos de Investimentos Imobiliários, os chamados
FII, mas a partir dos anos 2.000 estes, de fato começaram a ser desenvolvidos,
aceitos e adquiridos pelo grande público.
É óbvio que atualmente com as taxas de juros mais baixas oferecidos
pelos bancos para os fundos de renda fixa e, descontadas a própria inflação,
taxa de rebate e ainda devido a incidência do imposto de renda sobre o
rendimento, os investidores mais esclarecidos começam a buscar alternativas
mais suculentas.
É igualmente óbvio que é muito atrativo o fato de não haver incidência
de imposto de renda sobre o rendimento nos fundos imobiliários. Este fator é um
importante diferencial quando os juros recebidos de outros títulos de renda
fixa se tornam dia a dia mais escassos e ainda
têm incidência de imposto de renda.
De acordo com a regulamentação da CVM, um fundo imobiliário deve aplicar 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. Também devem distribuir aos seus quotistas no mínimo 95% do lucro eventualmente auferido, regras essas muito coerentes e interessantes.
Um fator que me incomoda pessoalmente é a estreiteza (tamanho) do mercado e da restrita negociabilidade de cada um desses fundos, que unicamente pode ser feita no âmbito da BM&FBovespa, nossa Bolsa de Valores.
Explico; por serem decorrentes da respectiva legislação, fundos
fechados (capital limitado em função da quantidade de quotas emitidas), a sua
liquidez (negociabilidade) é absolutamente menor, pois somente a existência de
alguém que queira adquirir as cotas de
sua propriedade irá permitir que
você os repasse para outro investidor e ao preço que aquele se
dispõe a lhe pagar. Não havendo
comprador, você não se livra tão facilmente de suas cotas. Não adianta saber que os registros destes fundos e as
negociações das cotas são listadas
e publicados no BM&FBovespa, pois um
quotista somente vai se livrar delas quando
houver outro interessado!
Para escrever esta minha dissertação a respeito dos Fundos Imobiliários entrei no site do BM&FBovespa e contei a existência atualmente de 75 desses fundos. Pela publicação da Empresa Economática de 29/6 verifiquei que publicaram uma listagem com os 29 melhores FII nestes últimos 12 meses. Considero este período curto de tempo insuficiente para avaliar a qualidade e performance de um FII.
Alías os meios de comunicação, principalmente jornais, deveriam publicar sempre o que aconteceu com as cotas em, 12, 24 e 36 meses ou seja as maiores e menores cotações de cada um dos fundos imobillários. Com estes procedimento os investidores teriam uma ideia melhor do assunto.
No Jornal “Valor” de 5/7 vi listados
67 diferentes FII com as últimas cotações de compra e venda.
Aconselho a todos para que analisem minuciosamente as cotações e pagamento
de ganhos durante algum tempo antes de adquiri-los.
Antes de continuar devo-lhes confessar que sou dono de um modestíssimo lote de cotas de um tradicional e conhecido FII, que adquiri quando os mesmos foram lançados no ano de 2.000 e após a insistência de um dos dirigentes de uma gestora daquela época em ter alguém que falasse bem dos mesmos...Fui usado como cobaia e formador de opinião! Fechei o negócio porque eu queria acompanhar o desenvolvimento de uma dessas novas modalidades de investir e... não me arrependi! Hoje, penso que deveria ter adquirido mais quotas e por isso me cabe perfeitamente o oposto do provérbio;
“Faça o que
digo mas não faça o que faço”.
Aliás para justificar meu
raciocínio naquela época, esse
fundamentou-se no fato daquele FII representar
um novo Shopping Center muito especial, ou seja situar-se num dos
bairros mais sofisticados da cidade de
São Paulo, sabidamente no Estado mais rico da nossa Federação e portanto
deveria pela lei das probabilidades
dar certo. Mês após mês, desde então, recebo
religiosamente a fortuna de menos de
três centenas de reais depositadas em minha conta corrente bancária.
Vocês, caros leitores certamente agora saberão adivinhar qual o nome
do FII quando lhes explico que o mesmo está
sendo objeto de intensa
fiscalização e sujeito a uma provável multa
da Prefeitura Municipal devido ao seu
mal dimensionado estacionamento...( e demais ocorrências mais
sensacionalistas que estão sendo
divulgadas). Se vou perder minha
minguada rendinha mensal, ainda não
posso lhes dizer.
Devido a esta ocorrência mais uma vez lhes digo, caro leitor, que
tudo, tudo mesmo, envolve risco e de que jamais
conseguiremos adivinhar o dia de amanhã. ( título do meu blog anterior a
este).
Mas se você chegou até aqui, peço para não parar de ler este meu relato, pois talvez eu possa lhe alertar e igualmente aos mais ingênuos investidores para pesquisarem com mais empenho os anúncios a respeito de novos lançamentos de fundos imobiliários e de que inquiram com mais insistência e profundidade seus conselheiros, gerentes de relacionamento e planejadores financeiros para que os mesmos estudem com maior rigor qualidade, honestidade de propósitos e probabilidades de êxito do fundo imobiliário que indicarem.
Para a segunda história que vou lhes contar a seguir, faça de conta de que sou eu o feliz proprietário (mentirinha minha, mas quisera ser verdade) de um enorme terreno na Capital do Estado de São Paulo, aquele de maior PIB desse nosso maravilhoso país. O preço de mercado desse terreno, caso houvesse similar certamente superaria os 10 milhões de reais.
Recentemente um graúdo empresário
me procurou e me perguntou quanto eu queria pelo terreno e eu lhe disse 10
milhões. Após alguns agradáveis papos e
diversos jantares oferecidos a mim, regados com
excelente vinho francês (e vocês
que pensavam que não existiam refeições grátis) o homem me conquistou por completo e, após uma bela introdução durante
nossa última ágape, me fez a seguinte oferta; eu te dou 12 milhões, mas em troca vamos registrar a
transação do terreno no Cartório de Registro de Imóveis em
nome do Fundo Imobiliário que eu estou
incorporando e pelo valor de 20 milhões e você me
devolve 8 milhões P.F. (Será que me fiz de entendido?)
Que achas, ele continuou, de você receber dois milhões a mais do que pediu ainda
comentou meu recém conquistado amigo.
Fiquei zonzo e por pouco não me engasguei no bife que estava
mastigando.E agora vamos agora admitir por tese de que a proposta me seduziu e eu topei, esfregando as mãos de feliz e ainda surpreso, já preparando mentalmente uma linda viagem ao redor do mundo com a bonificação a ser recebida, além de já imaginar trocando meu carro por um belo Mercedes Benz importado. Negócio fechado falei e lhe apertei a mão.
Mas devido a um pequeno descuidado do empresário e de sua
organização, todos meus dados pessoais acabaram
misturados no cadastro geral de potenciais e mais abonados clientes do mais novo
Fundo Imobiliário listado na CVM.
Dois meses se passaram e recebo pelo Sedex um
pacote contendo uma brochura espetacular
de um projeto arquitetônico com o sugestivo nome de “Fundo Imobiliário Meenganaqueeugosto”.
Era uma oferta muito especial para
apenas 100 pessoas privilegiadas e escolhidas a dedo!
Eu estava entre os 100 felizardos e fiquei muito
lisonjeado por pertencer a um grupo tão seleto!
Abrindo a brochura deparei com um belíssimo edifício de escritórios,
última geração etc. etc. no valor total de 210 milhões de Reais e, nos dados
técnicos a explicação que só o terreno, muito bem localizado, havia sido
adquirido por 20 milhões...
Será que devo ou não comprar algumas cotas deste maravilhoso edifício
de escritórios, ainda por ser construído no meu ex-terreno? Penso com meus
botões de quais serão as outras lorotas
embutidas no projeto e prefiro pensar
na viagem que estou em véspera de
realizar e esquecer o restante da história.
Você e eu, caro amigo, devemos despertar deste sonho de negócios mirabolantes e de que não existe refeição grátis antes que seja tarde!
Você e eu, caro amigo, devemos despertar deste sonho de negócios mirabolantes e de que não existe refeição grátis antes que seja tarde!
Caros leitores, a segunda história não é hipotética, mas muito verdadeira, pois está acontecendo na atualidade e, não se enganem, debaixo de nossos narizes e, este planejador financeiro não consegue manter- se em silêncio e prefere gritar aos quatro ventos de que a minha história é fictícia, mas histórias parecidas e outras manobras menos elegantes estão ocorrendo de verdade. Vejam porque e conferem;
Fiquei absolutamente chocado com a falta informações mais minuciosas e transparentes em relação às ofertas públicas que apareceram ultimamente nos principais jornais do país.
Eu recortei algumas delas e as guardei para comentá-las agora. Cada vez que
revejo estas ofertas faço a mim mesmo a seguinte pergunta; quem ou quais os
dirigentes, imobiliárias, incorporadores, intermediários ou instituições
financeiras que vão ganhar com essas transações?
Certamente existem diversas partes altamente interessadas comercialmente em uma emissão de cotas de fundos imobiliários, mas de que maneira o público vai saber se estas transações são ética, comercial e financeiramente defensáveis? As editais exigidas pela CVM omitem uma porção de dados fundamentais que eu como futuro investidor gostaria de conhecer!
Certamente existem diversas partes altamente interessadas comercialmente em uma emissão de cotas de fundos imobiliários, mas de que maneira o público vai saber se estas transações são ética, comercial e financeiramente defensáveis? As editais exigidas pela CVM omitem uma porção de dados fundamentais que eu como futuro investidor gostaria de conhecer!
Nada posso fazer além de manifestar meu espanto de que esses negócios possam estar ocorrendo sob o olhar e fiscalização de um organismo plenamente capacitado, qualificado e autônomo como deve ser o xerife, a CVM.
Eu não posso entender como é possível que grupos financeiros possam estar
recebendo registro e licença da CVM para
colocar suas próprias agências bancárias dentro de um fundo imobiliário para
posteriormente pagarem algum conveniente e previamente combinado aluguel aos
cotistas de um fundo imobiliário.
É mais do que evidente que existe nesta mágica mudança de
propriedade por meio da alienação do
imobilizado de imóveis de uma instituição bancária para um Fundo Imobiliário um enorme
e oculto conflito de interesses, pois quem é que vocês pensam que vai determinar qual será o valor das
locações dessas agências a não ser a própria direção do grupo financeiro
envolvido desta transação mágica?
Quais os índices que serão utilizados para repor com justiça o preço
do aluguel etc. etc? Há inúmeras
incógnitas e jogadas misteriosas envolvidas nesta transação e por enquanto
ninguém consegue me dar respostas absolutamente convincentes.
Além disso, qual a empresa de
auditoria isenta que vai verificar se os
custos e despesas que serão debitadas futuramente aos proprietários de cotas e
que certamente afetarão o valor do aluguel e determinarão se este será
justo?
Existe alguma empresa desvinculada
ou algum “Conselho” dos próprios investidores do fundo que possa
fiscalizar todos os custos e despesas que serão jogados a débito do rendimento
a ser distribuído aos cotistas? Eu tenho minhas dúvidas!
Pergunto ainda se a própria CVM analisou previamente o preço de
mercado de cada agência que foi incluída na transferência do capital da
entidade financeira para o fundo imobiliário? Acredito que mais uma vez serão
socializados os eventuais futuros prejuízos decorrentes do negócio, mas
enquanto isso alguns espertos e aproveitadores ganharão muito dinheiro
indevidamente.
Vamos a seguir apontar apenas alguns casos bem recentes que
despertaram a minha atenção;A Caixa Econômica lançou recentemente um FII de R$300 milhões que incorporava certo número de agências e terrenos pertencentes à Instituição. Alguém verificou se todos esses imóveis valiam realmente R$ 300 milhões?
O Banco do Brasil lançou recentemente o Fundo BB Renda de Papeis Imobiliários Fundo de Investimento FII, em que também seria possível adquirir imóveis da própria Instituição. Vale a mesma pergunta que para o item anterior.
A empresa Rio Bravo, como intermediário, em Junho deste ano lançou o Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil no valor de 101,664 milhões de reais. Este banco é do setor privado. Vale novamente o mesmo raciocínio.
E, enquanto eu estava trabalhando neste tão controvertido “post”, abro o jornal Valor de 10 de Julho último e uma página inteira de um espetacular novo Fundo Imobiliário se esparramava na minha frente. É o gaúcho “Banrisul Novas Fronteiras Fundo de Investimento Imobiliário”, que irá permitir que novos cotistas adquirissem R$ 70 milhões em novas cotas, permitindo ao banco hábil e sutilmente se capitalizar, pro forma e assim se desfazer de imóveis, fazer o leasing a preços convenientes etc. Tudo isto acontece dentro da lei e para a alegria dos por enquanto futuros investidores sem que alguém fiscalize previamente o negócio para saber se esta transação é eticamente válida. Viva a inventividade brasileira. É um verdadeiro trem da alegria! (de alguns).
Pergunto se alguém da CVM ou qualquer entidade independente de auditoria (e não comprometido) analisou previamente se as cotas de capital desses quatro fundos imobiliários acima citados tinham (ou têm) preços de mercado compatíveis com o valor dos imóveis a serem incorporados. É para isso que serve um xerife!
É sabido que nos últimos dois anos imóveis tiveram grande valorização,( se é bolha ou não, ainda não sabemos) mas mesmo assim, o novo cotista tem o direito de saber se o peço que está pagando é justo ou está exageradamente acima do valor de mercado.
Gente fico espantado como tantas pessoas se deixam conduzir pacificamente à estes
negócios da moda e me lembro de que
ocorreu há alguns anos passados
quando os flats eram a grande coqueluche e todos só desejavam adquirir
seus 40 a 50 metros quadrados de empreendimentos hoteleiros de ávidos
incorporadores. Provavelmente alguns investidores ganharam, mas outros certamente se arrependeram tardiamente.
Ainda não terminei!
Ainda não terminei!
Vou finalizando a minha argumentação a respeito dos FII com mais algumas simples observações ou questionamentos se preferirem.
Receio que, aproveitando a atual e constante queda dos juros de todos os títulos de renda fixa ( viva a manipulada Selic!), os FII como já disse, passaram a ser o investimento da moda e como tal, alguns deles, estão sendo objeto de negócios inexplicáveis ou pelo menos duvidosos.
Penso que inúmeros cotistas desses Fundos Imobiliários em geral, mas
em especial aqueles ligados a
instituições financeiras e empreendimentos imobiliários, estejam pagando preços
por demais elevados por suas cotas e que, em um segundo momento (quando não
sei) despertarem, estarão com um mico na
mão. Por serem os FII entidades
jurídicas de capital fechado, não poderão se desfazer de suas cotas, a não ser
por preço vil que hábeis negociantes estarão adquirindo avidamente.
De acordo com a filosofia que criou os fundos de investimento em geral, (“mutual funds” ) orginalmente nos Estados Unidos ou Inglaterra, estes tinham sido planejados para pulverizar o risco incorrido por pequenos investidores. Como então é possível alguém adquirir um fundo imobiliário constituído por um único imóvel no qual o aluguel virá de um único inquilino? E se esse inquilino falir ou não pagar pela locação, como ficarão os cotistas?
Certamente é possível admitir como fazendo sentido quando um fundo de
investimento imobiliário tiver como inquilinos os muitos lojistas de um
Shopping Center, mas não quando o mesmo é constituído por um único hospital (FII Hospital da Criança) ou uma escola
ou universidade (FII Anhanguera
Educacional).
Para você caro investidor, entusiasta novato por fundos imobiliários, meu
conselho será levar em conta, de agora em diante, tudo que eu tiver escrito
acima e dar preferência em participar de algum deles quando já estiverem
plenamente funcionando por algum tempo, negociados e distribuindo juros ou
rendimentos regularmente e isentos de imposto de renda.
Dê uma boa espiada em todos os dados que você tem a possibilidade de
coletar de alguns fundos imobiliários que já estejam em atividade há algum
tempo e somente após se dar por satisfeito, então sim adquira cotas deles.
Estude toda a série histórica de cotações das cotas previamente publicadas do
período em que em já estiveram ativos e verifique se não existem algumas
discrepâncias que possam ser interpretadas como suspeitas.
Um forte abraço e cuide o melhor possível do seu rico dinheirinho, que
pode transformar-se
em pó em velocidade supersônica caso você não tiver feito sua lição de
casa.
Desculpe pelo tamanho desta matéria que escapou do razoável, mas esta
é única maneira que conheço para lhe explicar melhor um assunto que só agora
está se tornando conhecido. Parabéns por sua paciência e, caso estiver de
acordo com o que leu, alerte seus amigos e familiares.
E Envie-me um e-mail com seus
comentários.
Louis Frankenberg, CFP®. 16-07-2012
Fundos Imobiliários devem ser considerados a sério ou apenas estão na
moda?
L.Frankenberg,
CFP® 14-07-2012
Caros leitores do meu blog,
Antes de apresentar algumas
considerações a respeito de fundos imobiliários, peço-lhes licença para dizer que
não sou um pessimista de carteirinha como alguns poderiam pensar, mas um
planejador financeiro que tenta ser honesto e já viveu muito, viu muito, brigou muito e por essa razão constantemente
quer por a nu, as mazelas
e malandragens existentes, tanto no âmbito governamental como também na iniciativa privada, envolvendo pessoas, legislações,
tributos, comércio ou finanças.
Sabemos todos que o ser humano (e
governos também) sempre dão preferência pela divulgação de seus feitos positivos,
aqueles que possam encantar o público e ocultar igualmente atos e informações negativas ou
enganosas, isto quando lhes convém.
Através da experiência obtida no segmento financeiro tento mostrar aos
mais inocentes e mais influenciáveis o que muitas vezes está por trás das inocentes
aparências.
Pesquisas e estudos genéricos, verdadeiras ou não, sempre são mais
divulgadas e propagadas.
Primordialmente viso alertar e defender os interesses do indivíduo, de
sua família e do investidor, visando geralmente o longo prazo. Sei que é bem mais simples e politicamente
correto divulgar macro informações que não afetam diretamente as pessoas. Eu prefiro divulgar diretamente ensinamentos e
conselhos que possam ajudar a você e sua família.
Sou partidário do adágio “É melhor prevenir do que remediar”.
Mas vamos ao que interessa:
Acreditem ou não, mas em 1964 eu
já conhecia os mecanismos de funcionamento dos fundos imobiliários. Na Europa, o poderoso grupo financeiro
holandês chamado Robeco havia criado seu próprio fundo imobiliário (o maior do
continente) que, alguns anos m ais tarde, tive de encerrar suas atividades.
Diversos outros fundos com ênfase ou exclusivamente em imóveis não aguentaram o
enorme fluxo de resgates quando as crises financeiras e de liquidez, que
periodicamente ocorrem, bateram em suas portas e consequentemente não tiveram a
mínima possibilidade de se desfazer rapidamente dos imóveis e outros créditos
imobiliários que possuíam.
Bastante envolvido a partir de 1964 com fundos investimento imobiliários, por diversas
razões, sempre desconfiei da qualidade e nível de liquidez dos mesmos e teimava
em não querer oferecer nenhum deles aos meus clientes. Meus chefes na época me observavam
desconfiado e não gostavam nem um pouco daquela minha má vontade e rebeldia.
A grande maioria daqueles fundos imobiliários eram do tipo “aberto”,
ou seja, permitiam a contínua oferta e resgate de cotas
para novos investidores. Eu, entretanto achava que funcionavam quase como
“pirâmides” ou “esquemas de Ponzi”, em que qualquer investidor que desejasse
resgatar suas cotas era pago com o dinheiro daquele que estava entrando no negócio...
Aqui no Brasil a lei 8.668 no ano de 1.993 criou a legislação básica a
respeito de fundos imobiliários, regulamentados posteriormente através da Instrução 205 da CVM.
Eu somente em Outubro de 2.000 escrevi minha primeira crônica a respeitos de fundos
imobiliários numa edição da revista “Exame” da Editora Abril.
Dez anos mais tarde, em 23/9/2010
escrevi o 1º comentário a
respeito dos FII neste meu blog www.seufuturofinanceiro.blogspot.com sob o
título;
“Todos os fundos imobiliários são confiáveis?”
Não desejando repetir no atual “post” as mesmas considerações bastante
azedas, que a meu ver continuam sendo muito válidas, recomendo que busquem no menu
do blog, a crônica anterior, para terem uma visão ainda mais completa do
assunto.
Aqui no Brasil durante alguns anos, poucos empreendedores ou gestores
se deram ao trabalho de criar Fundos de Investimentos Imobiliários, os chamados
FII, mas a partir dos anos 2.000 estes, de fato começaram a ser desenvolvidos,
aceitos e adquiridos pelo grande público.
É óbvio que atualmente com as taxas de juros mais baixas oferecidos
pelos bancos para os fundos de renda fixa e, descontadas a própria inflação,
taxa de rebate e ainda devido a incidência do imposto de renda sobre o
rendimento, os investidores mais esclarecidos começam a buscar alternativas
mais suculentas.
É igualmente óbvio que é muito atrativo o fato de não haver incidência
de imposto de renda sobre o rendimento nos fundos imobiliários. Este fator é um
importante diferencial quando os juros recebidos sobre outros títulos de renda
fixa se tornam dia a dia mais escassos e ainda
têm incidência de imposto de renda.
De acordo com a regulamentação da CVM, um fundo imobiliário deve
aplicar 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. Também devem
distribuir aos seus quotistas no mínimo 95% do lucro eventualmente auferido,
regras essas muito coerentes e interessantes.
Um fator que me incomoda pessoalmente é a estreiteza (tamanho) do
mercado e da restrita negociabilidade de cada um desses fundos, que unicamente
pode ser feita no âmbito da BM&FBovespa.
Explico; por serem decorrentes da respectiva legislação, fundos
fechados (capital limitado em função da quantidade de quotas emitidas), a sua
liquidez (negociabilidade) é absolutamente menor, pois somente a existência de
alguém que queira adquirir as cotas de
sua propriedade irá permitir que
você os repasse para outro investidor e ao preço que aquele se
dispõe a lhe pagar. Não havendo
comprador, você não se livra tão facilmente de suas cotas. Não adianta saber que os registros destes fundos e as
negociações das cotas cotas são listadas
e publicados no BM&FBovespa, pois um
quotista somente vai se livrar delas quando
houver outro interessado!
Para escrever esta minha dissertação
a respeito dos Fundos
Imobiliários entrei no site do BM&FBovespa e contei a existência atualmente
de 75 desses fundos. Pela publicação da Empresa Economática de 29/6 verifiquei que publicaram uma listagem com os 29 melhores FII nestes últimos 12 meses. Considero este
período curto de tempo
insuficiente para avaliar a qualidade e
performance de um FII.
No Jornal “Valor” de 5/7 vi listados
67 diferentes FII com as últimas cotações de compra e venda.
Aconselho a todos para que analisem minuciosamente as cotações e pagamento
de ganhos durante algum tempo antes de adquiri-los.
Antes de continuar devo-lhes confessar que sou dono de um modestíssimo
lote de cotas de um tradicional e conhecido FII, que adquiri
quando os mesmos foram lançados no ano de 2.000 e após a insistência de um dos dirigentes de uma gestora daquela época em ter alguém que falasse bem
dos mesmos...Fui usado como cobaia e formador de opinião! Fechei o negócio porque eu queria acompanhar o desenvolvimento de uma dessas
novas modalidades de investir e... não
me arrependi! Hoje, penso que
deveria ter adquirido mais quotas e por isso me cabe perfeitamente o oposto do provérbio;
“Faça o que
digo mas não faça o que faço”.
Aliás para justificar meu
raciocínio naquela época, este
fundamentou-se no fato daquele FII representar
um novo Shopping Center muito especial, ou seja situar-se num dos
bairros mais sofisticados da cidade de
São Paulo, sabidamente no Estado mais rico da nossa Federação e portanto
deveria pela lei das probabilidades
dar certo. Mês apôs mês, desde então, recebo
religiosamente a fortuna de menos de
três centenas de reais depositadas em minha conta corrente bancária.
Vocês, caros leitores certamente agora saberão adivinhar qual o nome
do FII quando lhes explico que o mesmo está
sendo objeto de intensa
fiscalização e sujeito a uma provável multa
da Prefeitura Municipal devido ao seu
mal dimensionado estacionamento...( e demais ocorrências mais
sensacionalistas que estão sendo
divulgadas). Se vou perder minha
minguada rendinha mensal, ainda não
posso lhes dizer.
Devido a esta ocorrência mais uma vez lhes digo, caro leitor, que
tudo, tudo mesmo, envolve risco e de que jamais
conseguiremos adivinhar o dia de amanhã. ( título do meu blog anterior a
este).
Mas se você chegou até aqui,
peço para não parar de ler este meu relato, pois talvez eu possa alertar-lhe e também aos mais ingênuos para
pesquisarem com mais empenho os anúncios a respeito de novos lançamentos de
fundos imobiliários e de que inquiriram com mais insistência e profundidade seus conselheiros,
gerentes de relacionamento e planejadores financeiros para que os mesmos estudem com maior rigor
qualidade, honestidade de propósitos e probabilidades de êxito do fundo imobiliário.
Para a segunda história que vou
lhes contar a seguir, faça de conta de que sou eu o feliz proprietário
(mentirinha; mas quisera ser verdade) de um enorme terreno na Capital
do Estado de São Paulo, aquele de
maior PIB desse nosso maravilhoso país.
O preço de mercado desse terreno, caso
houvesse similar certamente superaria os 10 milhões de reais.
Recentemente um graúdo empresário
me procurou e me perguntou quanto eu queria pelo terreno e eu lhe disse 10
milhões. Após alguns agradáveis papos e
diversos jantares oferecidos a mim regados com
excelente vinho francês (e vocês
que pensavam que não existiam refeições grátis) o homem me conquistou por completo e, após uma bela introdução durante
nossa última ágape, me fez a seguinte oferta; eu te dou 12 milhões, mas em troca vamos registrar a
transação do terreno no Cartório de Registro de Imóveis em
nome do Fundo Imobiliário que eu estou
incorporando e por 20 milhões e você me
devolve 8 milhões P.F. (Será que me fiz de entendido?)
Que acha de você receber dois milhões a mais do que pediu ainda
comentou meu recém conquistado amigo.
Fiquei zonzo e por pouco não me engasguei no bife que estava
mastigando.
E vamos agora admitir por tese de que a proposta me seduziu e eu
topei, esfregando as mãos de feliz e ainda surpreso, já
preparando mentalmente uma linda viagem ao redor do mundo com a bonificação a
ser recebida, além de já imaginar trocando meu
carro por um belo Mercedes Benz importado. Negócio fechado falei e lhe
apertei a mão.
Mas devido a um pequeno descuidado do empresário e de sua
organização, todos meus dados pessoais acabaram
misturados no cadastro geral de potenciais e mais abonados clientes do mais novo
Fundo Imobiliário listado na CVM.
Dois meses se passaram e recebo pelo Sedex um
pacote contendo uma brochura espetacular
de um projeto arquitetônico com o sugestivo nome de “Fundo Imobiliário Meenganaqueeugosto”.
Era uma oferta muito especial para
apenas 100 pessoas privilegiadas e escolhidas a dedo!
Eu estava entre os 100 felizardos e fiquei muito
lisonjeado por pertencer a um grupo tão seleto!
Abrindo a brochura deparei com um belíssimo edifício de escritórios,
última geração etc. etc. no valor total de 210 milhões de Reais e, nos dados
técnicos a explicação que só o terreno, muito bem localizado, havia sido
adquirido por 20 milhões...
Será que devo ou não comprar algumas quotas deste maravilhoso edifício
de escritórios, ainda por ser construído no meu ex-terreno? Penso com meus
botões de quais serão as outras lorotas
embutidas no projeto e prefiro pensar
na viagem que estou em véspera de
realizar e esquecer o restante da história. Você e eu, caro amigo, devemos despertar deste sonho de negócios mirabolantes e de que
não existe refeição grátis.
Caros leitores, a segunda história não é hipotética, mas muito
verdadeira, pois está acontecendo na atualidade e, não se enganem, debaixo de
nossos narizes e, este planejador financeiro não consegue manter- se em
silêncio e prefere gritar aos quatro ventos de que a minha história é fictícia,
mas histórias parecidas e outras manobras menos elegantes estão
ocorrendo de verdade. Vejam porque e
conferem;
Fiquei absolutamente chocado com a falta informações mais minuciosas e
transparentes em relação às ofertas públicas que apareceram ultimamente nos
principais jornais do país.
Eu recortei algumas e as guardei para comentá-las agora. Cada vez que
revejo estas ofertas faço a mim mesmo a seguinte pergunta; quem ou quais os
dirigentes, imobiliárias, incorporadores, intermediários ou instituições
financeiras que vão ganhar com essas transações? Certamente existem diversas
partes altamente interessadas comercialmente em uma emissão de cotas de fundos
imobiliários, mas de que maneira o público vai saber se estas transações são ética
e financeiramente defensáveis? As editais exigidas pela CVM omitem uma porção
de dados fundamentais que eu como futuro
investidor gostaria de conhecer!
Nada posso fazer além de manifestar meu espanto de que esses negócios
possam estar ocorrendo sob o olhar e fiscalização de um organismo plenamente
capacitado, qualificado e autônomo como deve ser o xerife.
Eu não posso entender como é possível que grupos financeiros possam estar
recebendo registro e licença da CVM para
colocar suas próprias agências bancárias dentro de um fundo imobiliário para
posteriormente pagarem algum conveniente e previamente combinado aluguel aos
quotistas de um fundo imobiliário.
É mais do que evidente que existe nesta mágica mudança de
propriedade por meio da alienação do
imobilizado de imóveis de uma instituição bancária para um Fundo Imobiliário um enorme
e oculto conflito de interesses, pois quem é que vocês pensam que vai determinar qual será o valor das
locações dessas agências a não ser a própria direção do grupo financeiro
envolvido desta transação mágica?
Quais os índices que serão utilizados para repor com justiça o preço
do aluguel etc. etc. ? Há inúmeras
incógnitas e jogadas misteriosas envolvidas nesta transação e por enquanto
ninguém consegue me dar respostas absolutamente convincentes.
Além disso, qual a empresa de
auditoria isenta que vai verificar se os
custos e despesas que serão debitadas futuramente aos proprietários de cotas e
que certamente afetarão o aluguel serão
justas?
Existe alguma empresa desvinculada
ou algum “Conselho” dos próprios investidores do fundo que possa
fiscalizar todos os custos e despesas que serão jogados a débito do rendimento
a ser distribuído aos cotistas?
Pergunto ainda se a própria CVM analisou previamente o preço de
mercado de cada agência que foi incluída na transferência do capital da
entidade financeira para o fundo imobiliário? Acredito que mais uma vez serão
socializados os eventuais futuros prejuízos decorrentes do negócio, mas
enquanto isso alguns espertos e aproveitadores ganharão muito dinheiro
indevidamente.
Vamos a seguir apontar apenas alguns casos bem recentes que
despertaram a minha atenção;
A Caixa Econômica lançou
recentemente um FII de R$300 milhões que incorporava certo número de
agências e terrenos pertencentes à Instituição. Alguém verificou se todos esses
imóveis valiam realmente R$ 300 milhões?
O Banco do Brasil
lançou recentemente o Fundo BB Renda
de Papeis Imobiliários Fundo de Investimento FII, em que também seria
possível adquirir imóveis da própria Instituição. Vale a mesma pergunta que
para o item anterior.
A empresa Rio Bravo, como
intermediário, em Junho deste ano
lançou o Fundo de Investimento
Imobiliário Mercantil do Brasil no valor de 101,664 milhões de reais. Este
banco é do setor privado. Vale novamente
o mesmo raciocínio.
E, enquanto eu estava trabalhando neste tão controvertido “post”, abro
o jornal Valor de 10 de Julho último e uma página inteira de um espetacular
novo Fundo Imobiliário se esparramava na minha frente. É o “Banrisul Novas Fronteiras Fundo de
Investimento Imobiliário” que irá permitir que novos quotistas
adquirissem R$ 70 milhões em
novas cotas, permitindo ao banco hábil e subtilmente se capitalizar, pro
forma e assim se desfazer de imóveis,
fazer o leasing a preços convenientes etc. Tudo isto acontece dentro da lei e
para a alegria dos por enquanto futuros investidores sem que alguém fiscalize
previamente o negócio para saber se
esta transação é eticamente válida. Viva a inventividade brasileira.
Pergunto se alguém da CVM ou qualquer entidade independente de auditoria (e não comprometido)
analisou previamente se as cotas de capital desses quatro fundos imobiliários
acima citados tinham (ou têm) preços de mercado compatíveis com o valor dos
imóveis a serem incorporados.
É sabido que nos últimos dois anos imóveis tiveram grande valorização,( se é bolha ou não, ainda
não sabemos) mas mesmo assim, o novo cotista tem o direito de saber se o peço
que está pagando é justo ou está exageradamente acima do
valor de mercado.
Gente fico espantado como tantas pessoas se deixam conduzir à estes
negócios da moda e me lembro de que
ocorreu há alguns anos passados
quando os flats eram a grande coqueluche e todos só desejavam adquirir
seus 40 a 50 metros quadrados de empreendimentos hoteleiros ou ávidos
incorporadores. Provavelmente alguns investidores ganharam, mas outros certamente se arrependeram tardiamente.
Vou finalizando a minha argumentação a respeito dos FII com mais
algumas simples observações ou
questionamentos se preferirem.
Receio que, aproveitando a atual e constante queda dos juros de todos
os títulos de renda fixa, os FII passaram a ser o investimento da moda e como
tal, alguns deles, estão sendo objeto de negócios inexplicáveis ou pelo menos
duvidosos.
Penso que inúmeros cotistas desses Fundos Imobiliários em geral, mas
em especial aqueles ligados a
instituições financeiras e empreendimentos imobiliários, estejam pagando preços
por demais elevados por suas cotas e que, em um segundo momento (quando não
sei) despertarem, estarão com um mico na
mão. Por serem os FII entidades
jurídicas de capital fechado, não poderão se desfazer de suas cotas, a não ser
por preço vil que hábeis negociantes estarão adquirindo.
De acordo com a filosofia que
criou os fundos de investimento em geral, (“mutual funds” ) orginalmente nos
Estados Unidos ou Inglaterra, estes tinham sido planejados para pulverizar o
risco incorrido por pequenos investidores. Como então é possível alguém
adquirir um fundo imobiliário
constituído por um único imóvel no qual o aluguel virá de um único inquilino? E
se esse inquilino falir ou não pagar pela locação, como ficarão os cotistas?
Certamente é possível admitir como fazendo sentido quando um fundo de
investimento imobiliário tiver como inquilinos os muitos lojistas de um
Shopping Center, mas não quando o mesmo é constituído por um único hospital (FII Hospital da Criança) ou uma escola
ou universidade (FII Anhanguera
Educacional).
Para você caro investidor, entusiasta novato por fundos imobiliários, meu
conselho será levar em conta, de agora em diante, tudo que eu tiver escrito
acima e dar preferência em participar de algum deles quando já estiverem
plenamente funcionando por algum tempo. negociados e distribuindo juros ou
rendimentos regularmente e isentos de imposto de renda.
Dê uma boa espiada em todos os dados que você tem a possibilidade de
coletar de alguns fundos imobiliários que já estejam em atividade há algum
tempo e somente após se dar por satisfeito, então sim adquira cotas deles.
Estude toda a série histórica de cotações das cotas previamente publicadas do
período em que em já estiveram ativos e verifique se não existem algumas
discrepâncias que possam ser interpretadas como suspeitas.
Um forte abraço e cuide o melhor possível do seu rico dinheirinho, que
pode transformar-se
em pó em velocidade supersônica caso você não tiver feito sua lição de
casa.
Desculpe pelo tamanho desta matéria que escapou do razoável, mas esta
é única maneira que conheço para lhe explicar melhor um assunto que só agora
está se tornando conhecido. Parabéns por sua paciência e, caso estiver de
acordo com o que leu, alerte seus amigos e familiares.
E Envie-me um e-mail com seus
comentários.
Louis Frankenberg, CFP®.
