Diagnóstico Financeiro para um Cliente

 

 

Um aconselhamento muito sincero para sua vida   

 

Louis Frankenberg, CFP® 24.8.2012.

 

Apenas para fins ilustrativos e, definitivamente sem finalidade auto promocional, reproduzo abaixo a parte introdutório  de  um  diagnóstico de planejamento financeiro pessoal   feito por mim  para um cliente executivo  de meia idade, casado, com dois filhos.

O relatório é resultante de duas entrevistas pessoais totalizando  aproximadamente 7 horas de duração que tivemos durante dois encontros em Junho deste ano.

Esta parte introdutória detalha minha visão e interpretação resultantes dos desejos e objetivos expressados pelo cliente no médio e longo prazos junto com minhas observações e conclusões. Mas também é uma visão holística resultante de anos de observação.  

O conjunto dessas informações confidenciais sobre sua vida, incluindo documentos a respeito de fontes de rendimento, atuais investimentos, etc. forneceram suficientes dados para interpretar os mesmos e desenvolver esta parte introdutório e o restante das observações, sugestões e conclusões que formaram o restante do relatório.   

Identidade e dados confidenciais estão sendo omitidos.

 

Prezado “X”

De acordo com o escopo da minha proposta inicial de 14/6/2012 estarei analisando e simultaneamente descrevendo meu ponto de vista em relação aos atuais investimentos e seguros existentes, que constituem seu patrimônio, sugerindo quando é o caso, sua simples e pura eliminação, continuidade ou eventual ampliação.

Também estarei sugerindo alternativamente algum novo investimento que imagino, possa ser do seu interesse para o médio e longo prazo ressaltando, entretanto, que no mundo dinâmico dos dias de hoje, estas mesmas alternativas podem se tornar rapidamente obsoletas, exigindo periodicamente novas avaliações. 

Também concorrem para essas eventuais alterações, mudanças de rumo empreendidas, modificações ou acréscimos de novas fontes de receita. 

Estarei igualmente sugerindo, eventualmente, diferentes aplicações, seguros de vida ou planos de previdência complementar a serem adquiridas, sendo baseados no incremento patrimonial ou resultantes de alterações de seu status atual, sempre de acordo com seu perfil, desejos e objetivos que, passo a considerar como sendo tendente a ser conservador.

Como já dito, o relatório considera o médio e longo prazos e  igualmente o relaciona com sua atual idade, dando peso  e prioridade à sua preocupação  contínua com   a família.    

O escopo e avaliação para todas as minhas considerações (mesmo que não citadas explicitamente) igualmente contemplam ocorrências assimétricas tais como imprevistos, eventuais crises no país (e no exterior) ou ainda acontecimentos pessoais, porém sempre tendo como motivação principal seu objetivo básico; uma gradativa e sólida construção patrimonial, visando o bem estar econômico-financeiro de si e da família.

O relatório levará ainda em conta a recomendação do uso de entidades financeiras tradicionais e que, consistentemente tenham no passado demonstrado solidez, eficácia e rentabilidade, apesar de que ninguém possa garantir que um passado consistente irá se repetir no futuro.

 

Como vivemos em país onde de tempos em tempos ocorre alguma forma de crise (aliás, nenhum país escapa hoje em dia dessa observação), sou partidário de que sempre se considere a opção de fazer negócios com empresas tradicional e comprovadamente sérias e desconsiderem-se aquelas que são demasiadamente ousadas ou ainda tenham a tendência de prometer lucratividade excessiva e de pouca probabilidade de se realizar.

 

 

A experiência   de 35 anos no ramo do aconselhamento financeiro às pessoas físicas me faz recomendar que se devesse levar a sério uma questão geralmente esquecida, de que estatisticamente um ou mais dos investimentos ou negócios feitos por você ou qualquer pessoa, poderá falhar completamente em seus propósitos e, por esta mesma razão, é sumamente importante buscar-se sempre uma razoável diversificação (pulverização de risco) de aplicações ou negócios, independente do nível de rendimento que possa ser obtido.  

Esta última questão levantada provavelmente é bastante difícil de ser considerada como coerente, ou seja, como a mais inteligente pela maioria dos seres humanos que, geralmente têm a tendência de assumir riscos muito além dos admitidos como prudentes ou racionais.

Esta consideração tão importante está obtendo ultimamente enorme visibilidade pelas observações feitas pelo Psicólogo Daniel Kahneman, prêmio Nobel de Economia em 2.002 

 

Se por um lado costumo sugerir diversificação, por outro lado proponho igualmente alguma forma de concentração, significando que não devemos nos espalhar demais, tornando a tarefa de supervisionar e administrar o conjunto de investimentos e a eventual diversidade de instituições financeiras, difícil de ser desempenhada na prática.

Acredito também que na forma de definir melhor e com maior amplitude o termo “diversificação”, o aspecto investir no Brasil e no exterior, isto é em países com economia, legislações e moedas consolidadas, muito bem se harmoniza nestes tempos de maior globalização.

Como e aonde investir no exterior não faz parte do escopo deste relatório, porém no devido momento poder-lhe-ei ser útil, pois faz parte de minha expertise.

Chamo ainda a sua atenção para nunca deixar de analisar as variadas formas e aspectos da nossa tributação (Imposto de Renda) e sucessão cada vez mais relevantes em nosso país.

Elas podem ter significado ou peso iguais aos do rendimento alcançado e da inflação (corrosão e poder aquisitivo da nossa moeda).

Outro conselho que estou lhe dando é de não deixar de periodicamente fiscalizar e conferir resultados de aplicações etc. e sempre estar questionando gestores, exigindo respostas racionais, quando algum item controvertido não for 100% compreendido e lógico.

Endosso por inteiro um antigo provérbio que proclama;

“O olho do fazendeiro engorda e faz muito bem para a saúde do gado!”   

O atual momento econômico e financeiro mundial, mas igualmente o brasileiro, demonstra indubitavelmente que devemos criar um sólido e diversificado patrimônio incluindo em seu todo itens tradicionais como “imobiliários”, especialmente se não estivermos ligados a algum negócio comercial ou industrial nosso, sólido e confiável que nos dê maior diversificação.  

Este conselho é especialmente válido para profissionais liberais ou autônomos, seu caso, pois na aposentadoria você terá de depender pesadamente e quase que exclusivamente da totalidade do capital  e reservas acumuladas até então.

E tenha como princípio nunca confiar cegamente naquilo que governos e interessados da iniciativa privada queiram lhe impor como sendo o mais adequado para si.   No fim e ao cabo ninguém é mais importante que você e sua família! 

Faça portanto sempre uso de sua própria  capacidade intelectual e interpretação para defender   interesses e conveniências, não deixe que outros decidam por você!

 

 

 

 

A rentabilidade alcançada por meio de investimentos têm diminuído enormemente neste  últimos anos (no Brasil e igualmente como exterior), significando de que existirá toda a probabilidade de que você terá de viver, consumindo aos poucos o próprio capital acumulado desde cedo até a época de sua aposentadoria e, se não tiver algum negócio próprio relevante e confiável que lhe proporcione adicionalmente pro labores  e/ou dividendos suficientes. Não posso deixar de realçar este fator relevante que geralmente não é mencionado por planejadores financeiros.

 

Caso você me permite por breves momentos assumir o papel de futurólogo ou adivinho, eu não confiaria em demasia em nosso Sistema Oficial de Seguridade Social (INSS), e basearia minhas apostas quase que inteiramente na gradativa acumulação de capital e rendimento investidos em empreendimentos diversificados   na iniciativa privada. 

 

Geralmente a preocupação com o aspecto “terei recursos suficientes quando quiser parar de trabalhar?” ocorre um pouco mais adiante que na sua atual idade, mas mesmo assim é bom relembrá-lo que muitos executivos preferiram se esquecer (“empurrar com a barriga ou jogar por baixo do tapete...”) de que podem perder a empregabilidade e até mesmo a saúde prematuramente.

Os governos e as entidades de Seguridade Social da maioria das Nações Ocidentais já começaram a se preocupar com o novíssimo e determinante fator denominado “longevidade” no qual uma pessoa passa a receber uma pensão  entre os 60 e 65 anos de idade, porém  essa pessoa, com boa (e cada vez maior)  probabilidade, irá viver até os 90 ou até 95 anos.

Formulo  a seguir a pergunta que não quer calar em mim e  que é esta;

“qual a entidade  ou quem será o responsável  e com quais os  meios financeiros  esta pessoa ou casal irá se sustentar por 30 ou mais anos após estar aposentada?”

Diversos executivos  para os quais ofereci assessoria no passado, não levaram devidamente em consideração este fator tão relevante!   

 

Efetuar a totalidade dos investimentos e negócios sempre em nome de um casal (duas assinaturas, ou seja, contas conjuntas do tipo “joint accounts with individual ownership”, quando o casal vive em harmonia, é recomendado por diversas razões práticas e legais. Não desejo aqui entrar em maiores detalhes já que o espaço é exíguo.

 

Quero mais uma vez repetir o que já lhe disse pessoalmente, de que o próprio negócio da gente (por mais bem sucedido que seja), sempre se constituirá como sendo aquele que melhor conhecemos e no qual obteremos a maior rentabilidade (portanto igualmente naquele em que podemos eventualmente assumir maiores riscos) e no qual igualmente podemos depositar maior fé, mas isto não necessariamente significa de que nele deveremos concentrar integral ou majoritariamente o nosso patrimônio! 

É neste erro que a maioria das pessoas empreendedores e dinâmicas  incorre, acreditando que seu próprio negócio é perene e absolutamente infalível! (esta é também outra das constatações do grande Psicólogo Daniel Kahneman).   

De fato o negócio no qual investimos muito de nosso tempo, suor e dedicação é em nossa própria visão tão superior justamente porque nós nos dedicamos tanto ao mesmo, porém... muitas vezes declina vertiginosamente quando outros assumem a sua direção, algumas vezes devido doença, outras vezes devido questões   fora de nosso alcance.  

É extremamente saudável de vez em quando pensarmos de que não somos super homens e super mulheres ou seja seres insubstituíveis aos quais nada acontece!

 

Por fim uma racional divisão entre investimentos imobiliários, renda fixa e renda variável é sempre muito aconselhável.

Os percentuais mais indicados para cada um desses itens devem ser estudados individualmente e podem variar para cada pessoa (família), circunstância ou época.

A partir deste seu razoável patrimônio exclusivamente financeiro, e por fazer parte do grupo das pessoas de meia idade, lhe aconselho a não ultrapassar em 10% a 15% naqueles investimentos que possam ser considerados de elevado risco.

Quando você alcançar seus 55/60 anos de idade, a composição dos investimentos deverá se tornar gradativamente mais conservadora, para finalmente, aos 65/70 anos envolver menores margens de risco.

Para você especificamente, meu conselho genérico na atualidade e dentro das condições financeiras em que se encontra, será a seguinte divisão;   

De 30 a 35% para estar aplicado em investimentos que tenham alguma relação com a atividade imobiliária em seu próprio imóvel ou para renda.

De 65% a 70%, deveria estar voltada para investimentos em renda fixa e variável, incluindo a nova categoria de fundos imobiliários, que possam oferecer renda de aluguel ou outra forma qualquer de rendimento.

 

Conhecimento  maior a respeito de suas reservas e aplicações, somado ao permanente controle de suas despesas em relação às suas receitas, são sempre aconselhados e de qualquer maneira são considerados de bom senso em qualquer parte do planeta, pois a partir de sua aposentadoria, com toda a probabilidade, os mesmos geralmente não mais serão incrementadas por todas as razões explicadas anteriormente.

Agradecendo pela confiança depositada em mim,

sou atenciosamente,

Louis Frankenberg,CFP®  em 24-08-2.012

 

Blog;     www.seufuturofinanceiro.blogspot.com

E-mail; perfinpl@uol.com.br e lframont@gmail.com 

 

 

Quando pouca educação financeira e um marketing demasiadamente agressivo nos impulsionam ao uso exessivo do crédito

Louis Frankenberg, CFP®     10.08.2012.  

Praticamente todos nos precisamos de crédito.    

Quando nosso filho mais novo nasceu, eu me encontrava em momento profissional bastante volátil.

Encontrava-me numa daquelas importantes encruzilhadas da vida.

Acabava de pedir demissão de uma instituição financeira na qual ganhava um excelente salário e tinha finalmente, após longa reflexão e preparação profissional, resolvido iniciar carreira solo como planejador financeiro pessoal.

Meu orçamento doméstico de despesas mensais era apertado, porém bem equacionado, porém continuava pagando elevado aluguel por morar há pouco tempo em São Paulo.

Para o orçamento apertado concorria inclusive que meus outros dois filhos, pouco maiores, frequentavam uma escola particular em que eu pagava encargos bem salgados.

Resumindo meu dilema de então;

Pouco ou nada sobrava no fim de cada mês do meu elevado salário que, a partir da decisão de começar a ser um profissional autônomo, deixaria de ser depositado automaticamente na minha conta bancária.

Eu tinha apenas amealhado até então somente uma pequena reserva financeira, depositada em um fundo de investimento em ações e este era meu único pé de meia.

Não queria a não ser em última instância apelar para esta reserva financeira.

Por esta mesma razão, a boa intenção de continuar levando a vida sem prestações, juros e endividamento infelizmente estava chegando ao fim e daí em diante me impulsionaria, contra a vontade, a fazer parte da legião daqueles que tinham carnês de pagamentos mensais, como era o costume (e continua sendo) da maioria da nossa população. O advento do cartão de crédito ainda não havia chegado e quase todo mundo ainda fazia uso do talão de cheques.

A sempre crescente inflação concorria para que as taxas de juros que se pagava para as financeiras e bancos no Brasil fossem já à época bastante elevadas.

Felizmente meu último empregador permitiu que eu levantasse o FGTS, mas o montante foi insuficiente para as prementes aquisições domésticas que tinha que fazer.

Estas seriam uma máquina de lavar roupa para minha mulher e uma escrivaninha para meu novo escritório improvisado na sala de estar da casa alugada, esta última com a finalidade de dar o tiro de largada à minha nova profissão de planejador financeiro pessoal autônomo.  

Eu seria o primeiro a desenvolver educação e planejamento financeiro em nosso país onde, devido a esta mesma inflação, ninguém queria poupar e tentar criar reservas para o futuro. 

Não tive outra solução a não ser apelar, como tantos outros paulistanos, para a salvadora Casa Mappin, dos poucos magazines que naquela época oferecia crédito por intermédio de sua financeira.    

24 meses mais tarde de idas ao centro da cidade e juros elevadíssimos nos separavam      de sermos finalmente donos completos e absolutos da escrivaninha e da máquina de lavar roupa.

Os dois anos de orçamento doméstico extremamente apertado estavam chegando ao fim. Foi uma dupla comemoração, o fim das prestações e o relativo sucesso que eu estava tendo como planejador financeiro pessoal.

Chocado com o resultado obtido após ter feito o cálculo, concluí de que poderia ter adquirido duas escrivaninhas e duas maquinas de lavar roupa, caso tivesse tido dinheiro suficiente para adquiri-los à vista.

Chegando em casa após ter efetuado a 24ª e última prestação,   disse para minha mulher;

“a partir de hoje não mais vamos comprar a prazo, pagando estes estúpidos juros”. Não quero passar a vida inteira trabalhando para gastar meus suados ganhos em juros!

Disse ainda que, a partir daquele momento a regra em nossa casa iria ser a seguinte;

“se temos o dinheiro na conta bancária adquirimos algo, se não temos não se gasta”.

E assim foi a partir daquele momento.

O envolvimento de um profissional de planejamento financeiro pessoal na educação financeira.

Os anos passaram e eu ia evoluindo na profissão e realizando palestras e seminários para dezenas de empresas e entidades.   A economia do país também estava evoluindo rapidamente, tornando-se mais estável a partir do advento da nova moeda, o Real.

Aos poucos ia me tornando um planejador financeiro conhecido nacionalmente, porém, até os dias de hoje estou bronqueado por não poder fazer mais pelas classes menos favorecidas do país, divulgando mais amplamente as maléficas consequências do endividamento excessivo da população menos esclarecida.   

Lembro-me jocosamente de um episódio inesquecível em que o programa “Fantástico” da TV Globo transmitiu ao vivo as imagens de uma família do Rio de Janeiro, endividada até o pescoço, sentada em sua própria residência ao redor de uma mesa junto comigo.

Ante as câmaras fui sendo filmado com uma imensa tesoura na mão, cortando os dois cartões de crédito da esposa do chefe da família, e ao mesmo tempo fazendo-a prometer solenemente de que nunca mais iria comprar a prazo!

Anos se passaram e as pessoas ainda me relembram da história e, até hoje, os furiosos gestores de cartões de crédito não me perdoaram por ter tido a petulância de fazer este marketing tão adverso para este segmento das finanças!

O precursor da divulgação de pesquisas sobre inadimplência

Em 2.002, portanto faz dez anos meu amigo e colega de diretoria Miguel de Oliveira, realizou e publicou através da ANEFAC (Associação Nacional de Executivos de Economia, Finanças e Contabilidade) a 1ª pesquisa que concluía que as diversas classes sócio econômicas de nosso país gastavam demais em juros.  

A pesquisa demonstrava que entre 1/3 e ¼ dos ganhos das famílias das diversas classes sócio econômicas eram gastos com juros.

Na época relativamente pouca atenção foi dada ao excelente trabalho do Miguel.

Ao contrário de hoje em dia, as pesquisas a respeito das taxas de juros cobradas pelas diferentes modalidades de endividamento, são amplamente divulgadas pela mídia também graças ao Miguel e a própria ANEFAC.

Sinceramente eu não conseguia acreditar na veracidade desta quantidade tão elevada de endividados em nosso país, mesmo assim eu fazia questão de divulgar o estudo em minhas palestras e seminários por meio de vistosos slides em Power point.  Ainda faço uso do slide original, pois pouca coisa mudou nestes últimos anos. 

Todo o trabalho de convencimento que produzo e divulgo até os dias de hoje se alicerçam na minha convicção de que ninguém, ninguém mesmo, deveria estar pagando conscientemente as elevadas taxas de juros que continuam sendo ofertadas por algumas instituições financeiras, apesar de aos poucos estarem sendo reduzidas.

A própria “Fundação Procon” de São Paulo, horrorizada pelas milhares de  histórias tristes  contadas por centenas de milhares de pessoas super endividadas nestes muitos anos de atuação, atualmente está iniciando um novo  programa com a finalidade de educar financeiramente pessoas super endividadas.

Espero que tenham sucesso, pois diz o provérbio que “andorinha só não faz verão”  e eu estou cansado de praticamente sozinho estar apregoando ensinamentos educacionais a respeito do assunto.

Toda a nação deveria estar imbuída da intenção de educar melhor nosso povo. Somente desta maneira conseguiremos ser um país mais justo e progressista.

Pesquisas contraditórias e interesses ocultos.  

Em 20 de Junho último a Folha de S.Paulo publicou um estudo da Serasa Experian e da FecomercioSP  que afirmava que 77,2 %   das  famílias estavam  endividadas em Maio de 2012, em S.Paulo, das quais 21,53 % estavam inadimplentes.

Pessoalmente penso que jamais este Governo deveria ter iniciado recentemente uma nova campanha que visa  incentivar o consumo sem simultaneamente introduzir um adequado plano nacional que também divulgasse que o endividamento excessivo faz muito mal à saúde e ao bolso e simultaneamente explicasse em detalhe o significado do termo “consumo consciente” e dos perigos do super endividamento.

Eu teria gostado mais e seria politicamente mais adequado se o incentivo ao maior consumo estivesse relacionado às receitas e despesas do orçamento doméstico, alertando a população contra excessos.   

Incentivo para maior consumo e boa administração do orçamento doméstico a meu ver são assuntos diametralmente opostos, ou seja, absolutamente contraditórios.

Acredito que uma nação com multidões de pessoas pobres e endividadas ainda é pior que um ciclo de menor consumo!

Como profissional há tantos anos militando também no segmento educacional, eu sabia de antemão que uma população sem conhecimento e ensinamentos básicos de como conduzir seu próprio orçamento doméstico, iria sucumbir à tentação de gastar excessivamente. Lembro o que diz um antigo provérbio;

“Quem nunca comeu melado quando come se lambuza”

Jamais esta legião de pessoas pertencentes às classes “C, D, e E” poderia sobreviver a esta campanha governamental, tendente a induzir pessoas simples a avaliar com o devido cuidado e antecipadamente as consequências de compras emocionais e muitas vezes prescindíveis. 

Outra questão que me preocupa é a diversidade de pesquisas existentes e totalmente contraditórias que são produzidas por grande diversidade de entidades governamentais e privadas.

Elas me dão a sensação de que nenhuma dessas entidades de fato consegue medir com competência e realismo todos os aspectos importantes que esta questão merece.  

Também me pergunto quem ganha e quais as verdadeiras intenções de certas entidades governamentais, associações, institutos, universidades, empresas comerciais etc que divulgam essas pesquisas, estatísticas e estudos a respeito de crédito, inadimplência, perfil de pessoas endividadas etc.

Quem ou quais serão os verdadeiros interessses disfarçados  que envolvem o  endividamento e da inadimplência e quais as medidas que deveriam ser adotadas para que não nos tornemos amanhã a próxima vítima de créditos e empréstimos concedidos em excesso, como acontece atualmente na Itália, Irlanda, Grécia, Portugal e quem sabe quais outros países do mundo?

·       Realçando este meu ponto de vista da contradição existente a respeito do assunto, cito a reportagem de 17 de Junho último publicado no “O Estado de S.Paulo”.

        Na reportagem daquele dia citam que 27,3 % das famílias   estavam inadimplentes em Abril de 2012, de acordo com fontes do ”Banco Central”.

·       No mesmo mês de Abril, novamente segundo o “Banco Central” e a Pesquisa do “CNI/IBOPE”, 32 % dos brasileiros tinham alguma espécie de dívida.

·       A “ANEFAC” na mesma reportagem divulgava que a taxa de juros do cartão continuava firmemente nos absurdos 10,69 % mensais, apesar de toda publicidade existente em torno da enorme redução havida nas taxas de juros...

Não me julgo um sociólogo e nem mesmo um profundo conhecedor dos hábitos de consumo das diversas classes sócio econômicas, de todas as regiões deste nosso imenso país, apesar de estudar e tentar entendê-los.

Aqui estou dando meu próprio palpite e posso estar enganado ao afirmar que antes se gastava mais nos itens alimentação, transporte e habitação e agora se gasta mais em produtos eletrônicos e assemelhados como, por exemplo, aquisição e uso de celulares, equipamentos de som, computadores mais básicos, automóveis populares, grifes da moda etc.  

Todas as mudanças anunciadas por parte de agências governamentais, associações, institutos, universidades etc estão sendo impulsionadas não apenas pelo aumento relativo dos ganhos por parte das pessoas (nunca esquecendo o fator inflacionário que anula parcialmente este ganho), porém muito mais pelo oferecimento agressivo de crédito pelos bancos, financeiras e do comércio em geral do que por outra razão.

O Jornal “Valor” de 1º de Agosto último publicou uma reportagem mostrando a preocupação do FMI com o endividamento bancário dos brasileiros e diz textualmente ”Fundo vê risco de bolha com a expansão do crédito e queda de juros”.

É óbvio que para pessoas menos letradas, uma simples notícia de queda dos juros divulgada pela imprensa escrita ou TV atiça as mesmas a fazer novas aquisições sem levar em conta as dívidas que ainda precisam ser pagas.

Os assuntos crédito, juros, endividamento, inadimplência, consumo consciente e educação financeira são mais do que importantes, são prioritárias para um país que deseja estar entre as principais potências mundiais.

A balbúrdia da definição de quem é classe média no Brasil

Com o conhecimento adquirido nestes anos todos, não consigo acreditar que a classe média “C” tenha efetivamente avançada com qualidade e em quantidade de uns anos para cá, tal como está sendo apregoado.  

Prefiro pensar que houve isto sim, diversas alterações nos hábitos de consumo de itens e subitens de produtos e serviços por parte de todas as classes sócias econômicas em detrimento de novos itens, antes irrelevantes ou inexistentes.  

Atualmente estão sendo consideradas integrantes da classe “C”, famílias que ganham entre R$ 1.400 e R$ 4.300 brutos mensais!

A meu ver, seria preferível ou mais acertado dividir esta classe “C” em classe média baixa, classe média e classe média alta, pois estudando o poder aquisitivo da classe média baixa com renda bruta de R$ 1.400,00, não consigo imaginar que ela tenha poder aquisitivo suficiente para se considerar como sendo classe “C”.

Não desejo, entretanto, neste meu blog demasiadamente extenso, me estender mais a respeito do assunto.

Uma imensidão de matérias, crônicas e pesquisas foram publicadas a respeito do assunto nestes últimos anos e a meu ver, todas controvertidas, duvidosas ou incompletas.

 Vejamos muito resumidamente algumas delas;

·       Abro a última edição da revista da “ACREFI” e a de noticia que vejo me dá um verdadeiro arrepio na espinha, pois diz o seguinte;

“De acordo com a “Data Popular”, 59,4% dos cartões de crédito estão nas mãos da classe “C”.  Se for verdade é uma bomba de tempo.

·       Valor Econômico de 9/12/2011 – Pesquisa encomendada pela CNA de Outubro de 2011, produzido pelo Instituto IPESPE (Pesquisador Antonio Lavareda);

A renda familiar da classe média se encontra entre R$1.200,0o e R$ 5.200,00

·       Valor Econômico de 5/3/2012- Renda vai definir o tamanho da classe média, em que é afirmada de que ninguém sabe o tamanho real da massa de brasileiros que pertencem a essa mesma classe média.  Talvez sejam entre 43% e 55% da população.

O estudo se baseia na Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

        Trata-se de um estudo sofisticado que adota 36 critérios e tenta
        estabelecer
Inovações no critério, segundo a diretora da Secretaria de Assuntos
        Estratégicos (SAE), segundo a pesquisadora Diana Grosner.

·       A Folha de S.Paulo, caderno B 4 (Finanças Pessoais) de 13/2/2012 publica matéria de Marcia Dessen afirmando que a classe média com ganha entre 4 e 10 salários mínimos, e constituída por 101 milhões de pessoas não está conseguindo pagar suas dívidas e afirma que 7,5% das pessoas de acordo com o Banco Central estão inadimplentes.

·       A Serasa-Experian em conjunto com o “Instituto Geoc” e a “Voz do Consumidor” confirmaram que 42 milhões de CPFs tinham alguma forma de restrição em relação a endividamento ou não pagamento de débitos, representando igualmente 42% da nossa população.

         55% dos endividados davam preferência em pagar através dos bancos e
         35% através dos varejistas.

·       No final de Julho de 2012 estive pessoalmente em São Luiz do Maranhão, sabidamente um dos estados mais pobres de nossa Federação. Em 25 de Julho abro o jornal “O Imparcial” cuja principal manchete era; “São Luiz, Capital dos Endividados”, seguido por algumas constatações de pesquisas locais.Mais de 229 mil famílias endividadas...

Como planejador financeiro espero que algum dia nossos atuais e futuros governos acordam para por todas estes diferentes critérios em ordem, racionalizando-as. 

Termino este controvertido ensaio a respeito destas importantes questões tão fundamentais com um apelo aos meus caros leitores;  

    Eduquem seus filhos e pessoas que lhes cercam para terem hábitos mais
    saudáveis, financeiramente falando, dando-lhes os instrumentos de que
    precisam para um futuro melhor, mais tranquilo e mais seguro.

      Mando-lhes um abraço fraternal,

     Louis Frankenberg, CFP® 10-08-2012.

     Blog; seufuturofinanceiro.blogspot.com

     e-mail; perfinpl@uol.com.br e lframont@gmail.com

Fundos Imobiliários devem ser considerados a sério ou apenas estão na moda?

L.Frankenberg, CFP® 14-07-2012

Caros leitores do meu blog,

Antes de apresentar algumas considerações a respeito de fundos imobiliários, peço-lhes licença para dizer que não sou um pessimista de carteirinha como alguns poderiam pensar, mas um planejador financeiro que tenta ser honesto e já viveu muito, viu muito,  brigou muito e por essa razão constantemente quer por a nu,   as mazelas  e malandragens existentes, tanto no âmbito   governamental    como  também na iniciativa   privada, envolvendo pessoas,  legislações,  tributos, comércio ou finanças.

Sabemos todos que o ser humano (e governos também) sempre dão preferência pela divulgação de seus feitos positivos, aqueles que possam encantar o público e ocultar     igualmente atos e informações negativas ou enganosas, isto quando lhes  convém.

Através da experiência obtida no segmento financeiro tento mostrar aos mais inocentes e mais influenciáveis o que muitas vezes está por trás das inocentes aparências. 

Pesquisas e estudos genéricos, verdadeiras ou não, sempre são mais divulgadas e propagadas.

Primordialmente viso alertar e defender os interesses do indivíduo, de sua família e do investidor, visando geralmente o longo prazo.  Sei que é bem mais simples e politicamente correto divulgar macro informações que não afetam diretamente as pessoas.  Eu prefiro divulgar diretamente ensinamentos e conselhos que possam ajudar a você e sua família.

Sou partidário do adágio “É melhor prevenir do que remediar”.

Mas vamos ao que interessa:

Acreditem ou não, mas em 1964 eu já conhecia os mecanismos de funcionamento dos fundos imobiliários.  Na Europa, o poderoso grupo financeiro holandês chamado Robeco havia criado seu próprio fundo imobiliário (o maior do continente) que, alguns anos mais tarde, teve de encerrar suas atividades. Diversos outros fundos com ênfase ou exclusivamente aplicando em imóveis, não aguentaram o enorme fluxo de resgates quando as crises financeiras e de liquidez, que periodicamente ocorrem, bateram em suas portas e consequentemente não tiveram a mínima possibilidade de se desfazer rapidamente dos imóveis e outros créditos imobiliários que possuíam. 

Bastante envolvido a partir de 1964 com fundos   investimento imobiliários, por diversas razões, sempre desconfiei da qualidade e nível de liquidez dos mesmos e teimava em não querer oferecer nenhum deles aos meus clientes. Meus chefes na época me observavam desconfiados e não gostavam nem um pouco daquela minha má vontade e rebeldia.

A grande maioria daqueles fundos imobiliários eram do tipo “aberto”, ou seja, permitiam a contínua oferta e resgate de   cotas para novos investidores. Eu, entretanto achava que funcionavam quase como “pirâmides” ou “esquemas de Ponzi”, em que qualquer investidor que desejasse resgatar suas cotas era pago com o dinheiro daquele que estava entrando no  negócio...

Aqui no Brasil a lei 8.668 no ano de 1.993 criou a legislação básica a respeito de fundos imobiliários,  regulamentados posteriormente através da  Instrução 205 da CVM.

Eu somente em Outubro de 2.000   escrevi  minha primeira crônica a respeitos de fundos imobiliários numa edição da revista “Exame” da Editora Abril.

Dez anos mais tarde, em 23/9/2010  escrevi o 1º  comentário a respeito dos FII neste meu blog www.seufuturofinanceiro.blogspot.com sob o título; 

“Todos os fundos imobiliários são confiáveis?”

Não desejando repetir no atual “post” as mesmas considerações bastante azedas, que a meu ver continuam sendo muito válidas, recomendo que busquem no menu do blog, a crônica anterior, para terem uma visão ainda mais completa do assunto.

Aqui no Brasil durante alguns anos, poucos empreendedores ou gestores se deram ao trabalho de criar Fundos de Investimentos Imobiliários, os chamados FII, mas a partir dos anos 2.000 estes, de fato começaram a ser desenvolvidos, aceitos e adquiridos pelo grande público.  

É óbvio que atualmente com as taxas de juros mais baixas oferecidos pelos bancos para os fundos de renda fixa e, descontadas a própria inflação, taxa de rebate e ainda devido a incidência do imposto de renda sobre o rendimento, os investidores mais esclarecidos começam a buscar alternativas mais suculentas.

É igualmente óbvio que é muito atrativo o fato de não haver incidência de imposto de renda sobre o rendimento nos fundos imobiliários. Este fator é um importante diferencial quando os juros recebidos de outros títulos de renda fixa se tornam dia a dia mais escassos e ainda  têm incidência de imposto de renda.  

De acordo com a regulamentação da CVM, um fundo imobiliário deve aplicar 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. Também devem distribuir aos seus quotistas no mínimo 95% do lucro eventualmente auferido, regras essas muito coerentes e interessantes.

Um fator que me incomoda pessoalmente é a estreiteza (tamanho) do mercado e da restrita negociabilidade de cada um desses fundos, que unicamente pode ser feita no âmbito da BM&FBovespa, nossa Bolsa de Valores.

Explico; por serem decorrentes da respectiva legislação, fundos fechados (capital limitado em função da quantidade de quotas emitidas), a sua liquidez (negociabilidade) é absolutamente menor, pois somente a existência de alguém que queira adquirir as cotas  de sua propriedade irá permitir  que você  os repasse   para  outro investidor e ao preço que aquele se dispõe a  lhe pagar. Não havendo comprador, você não se livra tão facilmente de suas cotas. Não adianta   saber que os registros destes fundos e as negociações das   cotas são listadas e publicados no BM&FBovespa, pois  um quotista somente vai se livrar delas quando   houver  outro interessado!

Para escrever esta minha dissertação  a respeito dos Fundos   Imobiliários entrei no site do BM&FBovespa e contei a existência atualmente de 75 desses fundos. Pela publicação da Empresa Economática de 29/6 verifiquei  que publicaram uma listagem  com os 29 melhores  FII nestes últimos 12 meses. Considero  este   período  curto de tempo insuficiente  para avaliar a qualidade e performance  de um FII.
Alías os meios de comunicação, principalmente jornais, deveriam publicar sempre o que aconteceu com as cotas  em, 12, 24 e 36 meses ou seja as maiores e menores cotações de cada um dos fundos imobillários. Com estes procedimento os investidores teriam uma ideia melhor do assunto.

No Jornal “Valor” de 5/7 vi listados  67  diferentes FII com  as últimas cotações de compra e venda. Aconselho a todos para que analisem minuciosamente as cotações e pagamento de  ganhos durante  algum tempo antes de adquiri-los. 

Antes de continuar devo-lhes confessar que sou dono de um modestíssimo  lote de cotas de um  tradicional e conhecido FII, que adquiri quando os mesmos foram lançados no ano de 2.000 e após a insistência de um dos  dirigentes de uma gestora  daquela época em ter alguém que falasse bem dos mesmos...Fui usado como cobaia e formador de opinião!  Fechei o negócio porque eu queria  acompanhar o desenvolvimento de uma dessas novas modalidades de investir e...  não me arrependi!   Hoje, penso que deveria  ter adquirido mais quotas e  por isso me cabe  perfeitamente o  oposto do provérbio;

  “Faça  o que  digo mas não faça o que faço”.

Aliás  para justificar meu raciocínio  naquela época, esse fundamentou-se  no fato daquele  FII    representar um novo Shopping Center muito especial, ou seja situar-se num dos bairros mais sofisticados  da cidade de São Paulo, sabidamente no Estado mais rico da nossa Federação e portanto deveria pela lei das probabilidades  dar  certo.   Mês após mês, desde então, recebo religiosamente  a fortuna de menos de três centenas  de reais  depositadas em  minha conta corrente bancária.

Vocês, caros leitores certamente agora saberão adivinhar qual o nome do FII quando lhes explico que o mesmo  está sendo objeto  de intensa fiscalização  e sujeito a uma provável   multa da Prefeitura  Municipal devido  ao seu  mal dimensionado estacionamento...( e demais ocorrências mais sensacionalistas que  estão sendo divulgadas). Se vou perder minha  minguada rendinha mensal, ainda não    posso lhes dizer.

Devido a esta ocorrência mais uma vez lhes digo, caro leitor, que tudo, tudo mesmo, envolve risco e de que jamais  conseguiremos adivinhar o dia de amanhã. ( título do meu blog anterior a este).

Mas se você chegou até aqui,  peço para não parar de ler este meu relato,  pois talvez eu possa  lhe alertar  e igualmente aos mais ingênuos investidores para pesquisarem com mais empenho os anúncios a respeito de novos lançamentos de fundos imobiliários e de que inquiram com mais  insistência e profundidade seus conselheiros, gerentes de relacionamento e planejadores financeiros para  que os mesmos estudem com maior rigor qualidade, honestidade  de propósitos e  probabilidades de êxito do fundo imobiliário que indicarem.

Para  a segunda história   que vou  lhes contar a seguir, faça de conta de que sou eu o feliz proprietário (mentirinha minha, mas quisera ser verdade) de um enorme terreno  na Capital  do  Estado de São Paulo, aquele de maior PIB desse  nosso maravilhoso país. O preço de mercado desse terreno, caso  houvesse similar certamente superaria os   10 milhões de reais.

Recentemente um  graúdo empresário me procurou e me perguntou quanto eu queria pelo terreno e eu lhe disse 10 milhões. Após alguns agradáveis papos  e diversos  jantares  oferecidos a mim,  regados com  excelente vinho francês (e vocês  que pensavam que não existiam refeições grátis)  o homem me conquistou por  completo e, após uma bela introdução durante nossa última ágape, me fez a seguinte oferta; eu te dou  12 milhões, mas em troca vamos registrar a transação do  terreno  no Cartório de Registro de Imóveis    em nome do   Fundo Imobiliário que eu estou incorporando e pelo valor de 20 milhões e  você me devolve 8 milhões P.F. (Será que me fiz de entendido?)

Que achas, ele continuou, de você receber dois milhões a mais do que pediu ainda comentou meu recém conquistado amigo.

Fiquei zonzo e por pouco não me engasguei no bife que estava mastigando.

E agora vamos agora admitir por tese de que a proposta me seduziu e eu topei, esfregando as mãos de feliz e ainda surpreso,  já preparando mentalmente uma linda viagem ao redor do mundo com a bonificação a ser recebida, além de já imaginar trocando meu  carro por um belo Mercedes Benz importado. Negócio fechado falei e lhe apertei a mão.

Mas devido a um pequeno descuidado do empresário e de sua organização,  todos meus dados pessoais   acabaram  misturados no cadastro geral de potenciais e mais abonados clientes  do mais novo   Fundo Imobiliário listado na CVM.

Dois meses se passaram e recebo pelo Sedex um pacote contendo  uma brochura espetacular de um projeto arquitetônico com o sugestivo nome de “Fundo Imobiliário Meenganaqueeugosto”.  Era uma oferta muito especial para apenas 100 pessoas privilegiadas e escolhidas a dedo!

Eu estava entre os 100 felizardos e fiquei muito lisonjeado por pertencer a um grupo tão seleto! 

Abrindo a brochura deparei com um belíssimo edifício de escritórios, última geração etc. etc. no valor total de 210 milhões de Reais e, nos dados técnicos a explicação que só o terreno, muito bem localizado, havia sido adquirido por 20 milhões...

Será que devo ou não comprar algumas cotas deste maravilhoso edifício de escritórios, ainda por ser construído no meu ex-terreno? Penso com meus botões de quais serão as outras lorotas  embutidas no projeto e prefiro pensar  na  viagem que estou em véspera de realizar e esquecer o restante da história.  
Você e eu, caro amigo, devemos despertar  deste sonho de negócios mirabolantes e de que não existe refeição grátis antes que seja tarde!

Caros leitores, a segunda história não é hipotética, mas muito verdadeira, pois está acontecendo na atualidade e, não se enganem, debaixo de nossos narizes e, este planejador financeiro não consegue manter- se em silêncio e prefere gritar aos quatro ventos de que a minha história é fictícia, mas   histórias parecidas e  outras manobras menos elegantes estão ocorrendo de verdade.  Vejam porque e conferem;

Fiquei absolutamente chocado com a falta informações mais minuciosas e transparentes em relação às ofertas públicas que apareceram ultimamente nos principais jornais do país.

Eu recortei algumas  delas e as guardei para comentá-las agora. Cada vez que revejo estas ofertas faço a mim mesmo a seguinte pergunta; quem ou quais os dirigentes, imobiliárias, incorporadores, intermediários ou instituições financeiras que vão ganhar com essas transações?
Certamente existem diversas partes altamente interessadas comercialmente em uma emissão de cotas de fundos imobiliários, mas de que maneira o público vai saber se estas transações são ética, comercial e financeiramente defensáveis? As editais exigidas pela CVM omitem uma porção de dados  fundamentais que eu como futuro investidor gostaria de conhecer!

Nada posso fazer além de manifestar meu espanto de que esses negócios possam estar ocorrendo sob o olhar e fiscalização de um organismo plenamente capacitado, qualificado e autônomo como deve ser o xerife, a CVM.

Eu não posso entender como é possível que grupos financeiros possam estar recebendo  registro e licença da CVM para colocar suas próprias agências bancárias dentro de um fundo imobiliário para posteriormente pagarem algum conveniente e previamente combinado aluguel aos cotistas de um fundo imobiliário.

É mais do que evidente que existe nesta mágica mudança de propriedade   por meio da alienação do imobilizado de imóveis de uma instituição bancária para um Fundo Imobiliário   um enorme e oculto conflito de interesses, pois quem é que vocês pensam que vai determinar qual será o valor das locações dessas agências a não ser a própria direção do grupo financeiro envolvido desta transação mágica?

Quais os índices que serão utilizados para repor com justiça o preço do aluguel etc. etc?  Há inúmeras incógnitas e jogadas misteriosas envolvidas nesta transação e por enquanto ninguém consegue me dar respostas absolutamente convincentes. 

Além disso, qual a empresa  de auditoria  isenta que vai verificar se os custos e despesas que serão debitadas futuramente aos proprietários de cotas e que certamente  afetarão o valor do aluguel  e determinarão se este será justo? 

Existe alguma empresa desvinculada   ou algum “Conselho” dos próprios investidores do fundo que possa fiscalizar todos os custos e despesas que serão jogados a débito do rendimento a ser distribuído aos cotistas? Eu tenho minhas dúvidas!

Pergunto ainda se a própria CVM analisou previamente o preço de mercado de cada agência que foi incluída na transferência do capital da entidade financeira para o fundo imobiliário? Acredito que mais uma vez serão socializados os eventuais futuros prejuízos decorrentes do negócio, mas enquanto isso alguns espertos e aproveitadores ganharão muito dinheiro indevidamente.

Vamos a seguir apontar apenas alguns casos bem recentes que despertaram a minha atenção;

A Caixa Econômica lançou recentemente um FII de R$300 milhões que incorporava certo número de agências e terrenos pertencentes à Instituição. Alguém verificou se todos esses imóveis valiam realmente R$ 300 milhões?

O Banco do Brasil lançou recentemente o Fundo BB Renda de Papeis Imobiliários Fundo de Investimento FII, em que também seria possível adquirir imóveis da própria Instituição. Vale a mesma pergunta que para o item anterior.

A empresa Rio Bravo, como intermediário, em Junho deste ano lançou o Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil no valor de 101,664 milhões de reais. Este banco é  do setor privado. Vale novamente o mesmo raciocínio.

E, enquanto eu estava trabalhando neste tão controvertido “post”, abro o jornal Valor de 10 de Julho último e uma página inteira de um espetacular novo Fundo Imobiliário se esparramava na minha frente. É o gaúcho “Banrisul Novas Fronteiras Fundo de Investimento Imobiliário”, que irá permitir que novos cotistas adquirissem R$ 70 milhões em novas cotas, permitindo ao banco hábil e sutilmente se capitalizar, pro forma  e assim se desfazer de imóveis, fazer o leasing a preços convenientes etc. Tudo isto acontece dentro da lei e para a alegria dos por enquanto futuros investidores sem que alguém fiscalize previamente o negócio   para saber se esta transação é eticamente válida. Viva a inventividade brasileira. É um verdadeiro trem da alegria! (de alguns).

Pergunto se alguém da CVM ou qualquer entidade  independente de auditoria (e não comprometido) analisou previamente se as cotas de capital desses quatro fundos imobiliários acima citados tinham (ou têm) preços de mercado compatíveis com o valor dos imóveis a serem incorporados. É para isso que serve um xerife!  

É sabido que nos últimos dois anos imóveis tiveram  grande valorização,( se é bolha ou não, ainda não sabemos) mas mesmo assim, o novo cotista tem o direito de saber se o peço que está pagando é justo ou está exageradamente  acima do  valor de mercado.

Gente fico espantado como tantas pessoas se deixam conduzir pacificamente  à estes negócios da moda e me lembro de que  ocorreu há alguns anos passados  quando os flats eram a grande coqueluche e todos só desejavam adquirir seus 40 a 50 metros quadrados de empreendimentos hoteleiros de ávidos incorporadores. Provavelmente alguns investidores ganharam, mas outros  certamente se arrependeram tardiamente.
Ainda não terminei! 

Vou finalizando a minha argumentação a respeito dos FII com mais algumas simples   observações ou questionamentos se preferirem.

Receio que, aproveitando a atual e constante queda dos juros de todos os títulos de renda fixa ( viva a manipulada Selic!), os FII como já disse, passaram a ser o investimento da moda e como tal, alguns deles, estão sendo objeto de negócios inexplicáveis ou pelo menos duvidosos.

Penso que inúmeros cotistas desses Fundos Imobiliários em geral, mas em especial aqueles   ligados a instituições financeiras e empreendimentos imobiliários, estejam pagando preços por demais elevados por suas cotas e que, em um segundo momento (quando não sei)  despertarem, estarão com um mico na mão.   Por serem os FII entidades jurídicas de capital fechado, não poderão se desfazer de suas cotas, a não ser por preço vil que hábeis negociantes estarão adquirindo avidamente.

De acordo com a  filosofia que criou os fundos de investimento em geral, (“mutual funds” ) orginalmente nos Estados Unidos ou Inglaterra, estes tinham sido planejados para pulverizar o risco incorrido por pequenos investidores. Como então é possível alguém adquirir   um fundo imobiliário constituído por um único imóvel no qual o aluguel virá de um único inquilino? E se esse inquilino falir ou não pagar pela locação, como ficarão os cotistas?

Certamente é possível admitir como fazendo sentido quando um fundo de investimento imobiliário tiver como inquilinos os muitos lojistas de um Shopping Center, mas não quando o mesmo é constituído por um único hospital (FII Hospital da Criança) ou uma escola ou universidade (FII Anhanguera Educacional).

Para você caro investidor,   entusiasta novato por fundos imobiliários, meu conselho será levar em conta, de agora em diante, tudo que eu tiver escrito acima e dar preferência em participar de algum deles quando já estiverem plenamente funcionando por algum tempo, negociados e distribuindo juros ou rendimentos regularmente e isentos de imposto de renda. 

Dê uma boa espiada em todos os dados que você tem a possibilidade de coletar de alguns fundos imobiliários que já estejam em atividade há algum tempo e somente após se dar por satisfeito, então sim adquira cotas deles. Estude toda a série histórica de cotações das cotas previamente publicadas do período em que em já estiveram ativos e verifique se não existem algumas discrepâncias que possam ser interpretadas como suspeitas.

Um forte abraço e cuide o melhor possível do seu rico dinheirinho, que   pode  transformar-se em pó em velocidade supersônica caso você não tiver feito sua lição de casa. 

Desculpe pelo tamanho desta matéria que escapou do razoável, mas esta é única maneira que conheço para lhe explicar melhor um assunto que só agora está se tornando conhecido. Parabéns por sua paciência e, caso estiver de acordo com o que leu, alerte seus amigos e familiares.

E Envie-me um e-mail com seus comentários. 

Louis Frankenberg, CFP®. 16-07-2012

Blog;    www.seufuturofinanceiro.blogspot.com

E-mail; perfinpl@uol.com.br ou lframont@gmail.com

 

Fundos Imobiliários devem  ser considerados a sério ou apenas estão na moda?

L.Frankenberg, CFP® 14-07-2012

Caros leitores do meu blog,

Antes de apresentar algumas considerações a respeito de fundos imobiliários, peço-lhes licença para dizer que não sou um pessimista de carteirinha como alguns poderiam pensar, mas um planejador financeiro que tenta ser honesto e já viveu muito, viu muito,  brigou muito e por essa razão constantemente quer por a nu,   as mazelas  e malandragens existentes, tanto no âmbito   governamental    como  também na iniciativa   privada, envolvendo pessoas,  legislações,  tributos, comércio ou finanças.

Sabemos todos que o ser humano (e governos também) sempre dão preferência pela divulgação de seus feitos positivos, aqueles que possam encantar o público e ocultar     igualmente atos e informações negativas ou enganosas, isto quando lhes  convém.

Através da experiência obtida no segmento financeiro tento mostrar aos mais inocentes e mais influenciáveis o que muitas vezes está por trás das inocentes aparências. 

Pesquisas e estudos genéricos, verdadeiras ou não, sempre são mais divulgadas e propagadas.

Primordialmente viso alertar e defender os interesses do indivíduo, de sua família e do investidor, visando geralmente o longo prazo.  Sei que é bem mais simples e politicamente correto divulgar macro informações que não afetam diretamente as pessoas.  Eu prefiro divulgar diretamente ensinamentos e conselhos que possam ajudar a você e sua família.

Sou partidário do adágio “É melhor prevenir do que remediar”.

Mas vamos ao que interessa:

Acreditem ou não, mas em 1964 eu já conhecia os mecanismos de funcionamento dos fundos imobiliários.  Na Europa, o poderoso grupo financeiro holandês chamado Robeco havia criado seu próprio fundo imobiliário (o maior do continente) que, alguns anos m ais tarde, tive de encerrar suas atividades. Diversos outros fundos com ênfase ou exclusivamente em imóveis não aguentaram o enorme fluxo de resgates quando as crises financeiras e de liquidez, que periodicamente ocorrem, bateram em suas portas e consequentemente não tiveram a mínima possibilidade de se desfazer rapidamente dos imóveis e outros créditos imobiliários que possuíam. 

Bastante envolvido a partir de 1964 com fundos   investimento imobiliários, por diversas razões, sempre desconfiei da qualidade e nível de liquidez dos mesmos e teimava em não querer oferecer nenhum deles aos meus clientes. Meus chefes na época me observavam desconfiado e não gostavam nem um pouco daquela minha má vontade e rebeldia.

A grande maioria daqueles fundos imobiliários eram do tipo “aberto”, ou seja, permitiam a contínua oferta e resgate de   cotas para novos investidores. Eu, entretanto achava que funcionavam quase como “pirâmides” ou “esquemas de Ponzi”, em que qualquer investidor que desejasse resgatar suas cotas era pago com o dinheiro daquele que estava entrando no  negócio...

Aqui no Brasil a lei 8.668 no ano de 1.993 criou a legislação básica a respeito de fundos imobiliários,  regulamentados posteriormente através da  Instrução 205 da CVM.

Eu somente em Outubro de 2.000   escrevi  minha primeira crônica a respeitos de fundos imobiliários numa edição da revista “Exame” da Editora Abril.

Dez anos mais tarde, em 23/9/2010  escrevi o 1º  comentário a respeito dos FII neste meu blog www.seufuturofinanceiro.blogspot.com sob o título; 

“Todos os fundos imobiliários são confiáveis?”

Não desejando repetir no atual “post” as mesmas considerações bastante azedas, que a meu ver continuam sendo muito válidas, recomendo que busquem no menu do blog, a crônica anterior, para terem uma visão ainda mais completa do assunto.

Aqui no Brasil durante alguns anos, poucos empreendedores ou gestores se deram ao trabalho de criar Fundos de Investimentos Imobiliários, os chamados FII, mas a partir dos anos 2.000 estes, de fato começaram a ser desenvolvidos, aceitos e adquiridos pelo grande público.  

É óbvio que atualmente com as taxas de juros mais baixas oferecidos pelos bancos para os fundos de renda fixa e, descontadas a própria inflação, taxa de rebate e ainda devido a incidência do imposto de renda sobre o rendimento, os investidores mais esclarecidos começam a buscar alternativas mais suculentas.

É igualmente óbvio que é muito atrativo o fato de não haver incidência de imposto de renda sobre o rendimento nos fundos imobiliários. Este fator é um importante diferencial quando os juros recebidos sobre outros títulos de renda fixa se tornam dia a dia mais escassos e ainda  têm incidência de imposto de renda.  

De acordo com a regulamentação da CVM, um fundo imobiliário deve aplicar 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. Também devem distribuir aos seus quotistas no mínimo 95% do lucro eventualmente auferido, regras essas muito coerentes e interessantes.

Um fator que me incomoda pessoalmente é a estreiteza (tamanho) do mercado e da restrita negociabilidade de cada um desses fundos, que unicamente pode ser feita no âmbito da BM&FBovespa.

Explico; por serem decorrentes da respectiva legislação, fundos fechados (capital limitado em função da quantidade de quotas emitidas), a sua liquidez (negociabilidade) é absolutamente menor, pois somente a existência de alguém que queira adquirir as cotas  de sua propriedade irá permitir  que você  os repasse   para  outro investidor e ao preço que aquele se dispõe a  lhe pagar. Não havendo comprador, você não se livra tão facilmente de suas cotas. Não adianta   saber que os registros destes fundos e as negociações das cotas  cotas são listadas e publicados no BM&FBovespa, pois  um quotista somente vai se livrar delas quando   houver  outro interessado!

Para escrever esta minha dissertação  a respeito dos Fundos   Imobiliários entrei no site do BM&FBovespa e contei a existência atualmente de 75 desses fundos. Pela publicação da Empresa Economática de 29/6 verifiquei  que publicaram uma listagem  com os 29 melhores  FII nestes últimos 12 meses. Considero  este   período  curto de tempo insuficiente  para avaliar a qualidade e performance  de um FII.

No Jornal “Valor” de 5/7 vi listados  67  diferentes FII com  as últimas cotações de compra e venda. Aconselho a todos para que analisem minuciosamente as cotações e pagamento de  ganhos durante  algum tempo antes de adquiri-los. 

Antes de continuar devo-lhes confessar que sou dono de um modestíssimo  lote de cotas de um  tradicional e conhecido FII, que adquiri quando os mesmos foram lançados no ano de 2.000 e após a insistência de um dos  dirigentes de uma gestora  daquela época em ter alguém que falasse bem dos mesmos...Fui usado como cobaia e formador de opinião!  Fechei o negócio porque eu queria  acompanhar o desenvolvimento de uma dessas novas modalidades de investir e...  não me arrependi!   Hoje, penso que deveria  ter adquirido mais quotas e  por isso me cabe  perfeitamente o  oposto do provérbio;

                                                  “Faça  o que  digo mas não faça o que faço”.

Aliás  para justificar meu raciocínio  naquela época, este fundamentou-se  no fato daquele  FII    representar um novo Shopping Center muito especial, ou seja situar-se num dos bairros mais sofisticados  da cidade de São Paulo, sabidamente no Estado mais rico da nossa Federação e portanto deveria pela lei das probabilidades  dar  certo.   Mês apôs mês, desde então, recebo religiosamente  a fortuna de menos de três centenas  de reais  depositadas em  minha conta corrente bancária.

Vocês, caros leitores certamente agora saberão adivinhar qual o nome do FII quando lhes explico que o mesmo  está sendo objeto  de intensa fiscalização  e sujeito a uma provável   multa da Prefeitura  Municipal devido  ao seu  mal dimensionado estacionamento...( e demais ocorrências mais sensacionalistas que  estão sendo divulgadas). Se vou perder minha  minguada rendinha mensal, ainda não    posso lhes dizer.

Devido a esta ocorrência mais uma vez lhes digo, caro leitor, que tudo, tudo mesmo, envolve risco e de que jamais  conseguiremos adivinhar o dia de amanhã. ( título do meu blog anterior a este).

Mas se você chegou até aqui,  peço para não parar de ler este meu relato,  pois talvez eu possa  alertar-lhe e também aos mais ingênuos para pesquisarem com mais empenho os anúncios a respeito de novos lançamentos de fundos imobiliários e de que inquiriram com mais  insistência e profundidade seus conselheiros, gerentes de relacionamento e planejadores financeiros para  que os mesmos estudem com maior rigor qualidade, honestidade  de propósitos e  probabilidades de êxito do fundo imobiliário.

Para  a segunda história   que vou  lhes contar a seguir, faça de conta de que sou eu o feliz proprietário (mentirinha; mas quisera ser verdade) de um enorme terreno  na Capital  do  Estado de São Paulo, aquele de maior PIB desse  nosso maravilhoso país. O preço de mercado desse terreno, caso  houvesse similar certamente superaria os   10 milhões de reais.

Recentemente um  graúdo empresário me procurou e me perguntou quanto eu queria pelo terreno e eu lhe disse 10 milhões. Após alguns agradáveis papos  e diversos  jantares   oferecidos a mim  regados com  excelente vinho francês (e vocês  que pensavam que não existiam refeições grátis)  o homem me conquistou por  completo e, após uma bela introdução durante nossa última ágape, me fez a seguinte oferta; eu te dou  12 milhões, mas em troca vamos registrar a transação do  terreno  no Cartório de Registro de Imóveis    em nome do   Fundo Imobiliário que eu estou incorporando e por 20 milhões e  você me devolve 8 milhões P.F. (Será que me fiz de entendido?)

Que acha de você receber dois milhões a mais do que pediu ainda comentou meu recém conquistado amigo.

Fiquei zonzo e por pouco não me engasguei no bife que estava mastigando.

E vamos agora admitir por tese de que a proposta me seduziu e eu topei, esfregando as mãos de feliz e ainda surpreso,   já preparando mentalmente uma linda viagem ao redor do mundo com a bonificação a ser recebida, além de já imaginar trocando meu  carro por um belo Mercedes Benz importado. Negócio fechado falei e lhe apertei a mão.

Mas devido a um pequeno descuidado do empresário e de sua organização,  todos meus dados pessoais   acabaram  misturados no cadastro geral de potenciais e mais abonados clientes  do mais novo   Fundo Imobiliário listado na CVM.

Dois meses se passaram e recebo pelo Sedex um pacote contendo  uma brochura espetacular de um projeto arquitetônico com o sugestivo nome de “Fundo Imobiliário Meenganaqueeugosto”.  Era uma oferta muito especial para apenas 100 pessoas privilegiadas e escolhidas a dedo!

Eu estava entre os 100 felizardos e fiquei muito lisonjeado por pertencer a um grupo tão seleto! 

Abrindo a brochura deparei com um belíssimo edifício de escritórios, última geração etc. etc. no valor total de 210 milhões de Reais e, nos dados técnicos a explicação que só o terreno, muito bem localizado, havia sido adquirido por 20 milhões...

Será que devo ou não comprar algumas quotas deste maravilhoso edifício de escritórios, ainda por ser construído no meu ex-terreno? Penso com meus botões de quais serão as outras lorotas  embutidas no projeto e prefiro pensar  na  viagem que estou em véspera de realizar e esquecer o restante da história.  Você e eu, caro amigo, devemos despertar  deste sonho de negócios mirabolantes e de que não existe refeição grátis.

Caros leitores, a segunda história não é hipotética, mas muito verdadeira, pois está acontecendo na atualidade e, não se enganem, debaixo de nossos narizes e, este planejador financeiro não consegue manter- se em silêncio e prefere gritar aos quatro ventos de que a minha história é fictícia, mas   histórias parecidas e  outras manobras menos elegantes estão ocorrendo de verdade.  Vejam porque e conferem;

  

Fiquei absolutamente chocado com a falta informações mais minuciosas e transparentes em relação às ofertas públicas que apareceram ultimamente nos principais jornais do país.

Eu recortei algumas e as guardei para comentá-las agora. Cada vez que revejo estas ofertas faço a mim mesmo a seguinte pergunta; quem ou quais os dirigentes, imobiliárias, incorporadores, intermediários ou instituições financeiras que vão ganhar com essas transações? Certamente existem diversas partes altamente interessadas comercialmente em uma emissão de cotas de fundos imobiliários, mas de que maneira o público vai saber se estas transações são ética e financeiramente defensáveis? As editais exigidas pela CVM omitem uma porção de dados  fundamentais que eu como futuro investidor gostaria de conhecer!

Nada posso fazer além de manifestar meu espanto de que esses negócios possam estar ocorrendo sob o olhar e fiscalização de um organismo plenamente capacitado, qualificado e autônomo como deve ser o xerife.

Eu não posso entender como é possível que grupos financeiros possam estar recebendo  registro e licença da CVM para colocar suas próprias agências bancárias dentro de um fundo imobiliário para posteriormente pagarem algum conveniente e previamente combinado aluguel aos quotistas de um fundo imobiliário.

É mais do que evidente que existe nesta mágica mudança de propriedade   por meio da alienação do imobilizado de imóveis de uma instituição bancária para um Fundo Imobiliário   um enorme e oculto conflito de interesses, pois quem é que vocês pensam que vai determinar qual será o valor das locações dessas agências a não ser a própria direção do grupo financeiro envolvido desta transação mágica?

Quais os índices que serão utilizados para repor com justiça o preço do aluguel etc. etc. ?  Há inúmeras incógnitas e jogadas misteriosas envolvidas nesta transação e por enquanto ninguém consegue me dar respostas absolutamente convincentes. 

Além disso, qual a empresa  de auditoria  isenta que vai verificar se os custos e despesas que serão debitadas futuramente aos proprietários de cotas e que certamente  afetarão o aluguel serão justas? 

Existe alguma empresa desvinculada   ou algum “Conselho” dos próprios investidores do fundo que possa fiscalizar todos os custos e despesas que serão jogados a débito do rendimento a ser distribuído aos cotistas?

Pergunto ainda se a própria CVM analisou previamente o preço de mercado de cada agência que foi incluída na transferência do capital da entidade financeira para o fundo imobiliário? Acredito que mais uma vez serão socializados os eventuais futuros prejuízos decorrentes do negócio, mas enquanto isso alguns espertos e aproveitadores ganharão muito dinheiro indevidamente.

Vamos a seguir apontar apenas alguns casos bem recentes que despertaram a minha atenção;

A Caixa Econômica lançou recentemente um FII de R$300 milhões que incorporava certo número de agências e terrenos pertencentes à Instituição. Alguém verificou se todos esses imóveis valiam realmente R$ 300 milhões?

O Banco do Brasil lançou recentemente o Fundo BB Renda de Papeis Imobiliários Fundo de Investimento FII, em que também seria possível adquirir imóveis da própria Instituição. Vale a mesma pergunta que para o item anterior.

A empresa Rio Bravo, como intermediário, em Junho deste ano lançou o Fundo de Investimento Imobiliário Mercantil do Brasil no valor de 101,664 milhões de reais. Este banco é  do setor privado. Vale novamente o mesmo raciocínio.

E, enquanto eu estava trabalhando neste tão controvertido “post”, abro o jornal Valor de 10 de Julho último e uma página inteira de um espetacular novo Fundo Imobiliário se esparramava na minha frente. É o “Banrisul Novas Fronteiras Fundo de Investimento Imobiliário” que irá permitir que novos quotistas adquirissem R$ 70 milhões em novas cotas, permitindo ao banco hábil e subtilmente se capitalizar, pro forma  e assim se desfazer de imóveis, fazer o leasing a preços convenientes etc. Tudo isto acontece dentro da lei e para a alegria dos por enquanto futuros investidores sem que alguém fiscalize previamente o negócio   para saber se esta transação é eticamente válida. Viva a inventividade brasileira.

Pergunto se alguém da CVM ou qualquer entidade  independente de auditoria (e não comprometido) analisou previamente se as cotas de capital desses quatro fundos imobiliários acima citados tinham (ou têm) preços de mercado compatíveis com o valor dos imóveis a serem incorporados.   

É sabido que nos últimos dois anos imóveis tiveram  grande valorização,( se é bolha ou não, ainda não sabemos) mas mesmo assim, o novo cotista tem o direito de saber se o peço que está pagando é justo ou está exageradamente  acima do  valor de mercado.

Gente fico espantado como tantas pessoas se deixam conduzir à estes negócios da moda e me lembro de que  ocorreu há alguns anos passados  quando os flats eram a grande coqueluche e todos só desejavam adquirir seus 40 a 50 metros quadrados de empreendimentos hoteleiros ou ávidos incorporadores. Provavelmente alguns investidores ganharam, mas outros  certamente se arrependeram tardiamente. 

Vou finalizando a minha argumentação a respeito dos FII com mais algumas simples   observações ou questionamentos se preferirem.

Receio que, aproveitando a atual e constante queda dos juros de todos os títulos de renda fixa, os FII passaram a ser o investimento da moda e como tal, alguns deles, estão sendo objeto de negócios inexplicáveis ou pelo menos duvidosos.

Penso que inúmeros cotistas desses Fundos Imobiliários em geral, mas em especial aqueles   ligados a instituições financeiras e empreendimentos imobiliários, estejam pagando preços por demais elevados por suas cotas e que, em um segundo momento (quando não sei)  despertarem, estarão com um mico na mão.   Por serem os FII entidades jurídicas de capital fechado, não poderão se desfazer de suas cotas, a não ser por preço vil que hábeis negociantes estarão adquirindo.

De acordo com a  filosofia que criou os fundos de investimento em geral, (“mutual funds” ) orginalmente nos Estados Unidos ou Inglaterra, estes tinham sido planejados para pulverizar o risco incorrido por pequenos investidores. Como então é possível alguém adquirir   um fundo imobiliário constituído por um único imóvel no qual o aluguel virá de um único inquilino? E se esse inquilino falir ou não pagar pela locação, como ficarão os cotistas?

Certamente é possível admitir como fazendo sentido quando um fundo de investimento imobiliário tiver como inquilinos os muitos lojistas de um Shopping Center, mas não quando o mesmo é constituído por um único hospital (FII Hospital da Criança) ou uma escola ou universidade (FII Anhanguera Educacional).

Para você caro investidor,   entusiasta novato por fundos imobiliários, meu conselho será levar em conta, de agora em diante, tudo que eu tiver escrito acima e dar preferência em participar de algum deles quando já estiverem plenamente funcionando por algum tempo. negociados e distribuindo juros ou rendimentos regularmente e isentos de imposto de renda. 

Dê uma boa espiada em todos os dados que você tem a possibilidade de coletar de alguns fundos imobiliários que já estejam em atividade há algum tempo e somente após se dar por satisfeito, então sim adquira cotas deles. Estude toda a série histórica de cotações das cotas previamente publicadas do período em que em já estiveram ativos e verifique se não existem algumas discrepâncias que possam ser interpretadas como suspeitas.

Um forte abraço e cuide o melhor possível do seu rico dinheirinho, que   pode  transformar-se em pó em velocidade supersônica caso você não tiver feito sua lição de casa. 

Desculpe pelo tamanho desta matéria que escapou do razoável, mas esta é única maneira que conheço para lhe explicar melhor um assunto que só agora está se tornando conhecido. Parabéns por sua paciência e, caso estiver de acordo com o que leu, alerte seus amigos e familiares.

E Envie-me um e-mail com seus comentários. 

Louis Frankenberg, CFP®.

Blog;    www.seufuturofinanceiro.blogspot.com

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