Imóveis, bolhas e outros alertas

Louis Frankenberg,CFP® 01-04-2012

O local mais sagrado, onde nos sentimos mais abrigados e protegidos!

Imóveis sempre ocuparam parte importante do meu raciocínio e trabalho em relação aos desejos e

necessidades básicas das pessoas.

Desde tempos imemoriais, ainda  da época em que nossos antepassados viviam nas grutas, o ser humano teve necessidade de se abrigar das intempéries e buscava uma moradia para si, seu companheiro(a) e crias.   

Este  desejo é imperativo e hoje em dia está indelevelmente gravado  em nosso DNA e cérebro.   

Devo entretanto adicionar a este nosso complicado e misteriosa mente   alguns  predicados   menos atraentes  tais como especulação, ganância, busca de satisfações  menos nobres   e ainda o ardente de desejar estar sendo visto na companhia de pessoas  que se destacam na sociedade por alguma razão  ou  então viver em lugares de preferência muito exclusivos (ruas, bairros, cidades, praias, montanhas etc).

A simples realidade é que imóveis tornaram-se  bens muito apropriados para exibicionismo, (como sempre o foram   também adornos, jóias, automóveis luxuosos etc).

Quem nunca ouviu uma sentença do tipo

“Sabes fulano, comprei um imóvel de tal empresa, com 1.000 m2 que tem piscina própria,  quadra de tênis e está em uma rua particular...”.

Junte-se a este nosso inato esnobismo ao moderno mercantilismo, ao marketing ostensivo e a publicidade tantas vezes irritadamente invasiva e temos o caldo ideal para que se formam preços absolutamente exagerados para alguns empreendimentos imobiliários que vemos por aí.  

E não adianta afirmar que os preços do m2 em nossas cidades ainda são inferiores aos de Nova York, Londres ou Paris, pois sabemos que dinheiro em excesso é quase  sempre sinônimo de preços elevados e condições de aquisição para que  apenas uma pequena parcela da população possa pagá-los.  

Inúmeros grupos financeiros e imobiliários (incluídos  aí incorporadores e intermediários)  sabem tão bem se aproveitar dessas nossas fraquezas   e  que incitam até o limite nossos desejos, idiosincracias,  ansiedades e fantasias que, sabemos  todos quão poderosos são e que nos fazem constantemente cair na tentação de obtê-los.    

Pronto, agora já temos os ingredientes suficientes para uns se aproveitarem  de outros e ganhar dinheiro com esses nossos  sentimentos  tão controvertidos e poderosos.

Disputas, brigas e até guerras são algumas vezes resultado desses nossa mente, ainda tão animalesca quanto da época em que vivíamos nas grutas.

Os vocábulos lucro, ganância, poder, inveja, domínio  já   existiam todos quando o homem começou a se locomover pela face da Terra.

Que tal irmos diretamente aos podres e conhecer uma das razões  da existência  das  chamadas bolhas!

Desde o advento da introdução dos Fundos imobiliários no Brasil e simultaneamente  com o surgimento das grandes empresas Construtoras (nacionais e estrangeiras),  algumas  delas surgidas   da evolução de pequenas empresas  de Intermediação Imobiliária, elas conseguiram multiplicar muitas vezes seu as vezes mísero capital próprio,  indo captar dinheiro fácil no  incipiente mercado acionário nacional, com a indispensável ajuda de bancos e escritórios especializados em transformar chumbo em ouro!  

E encostando o ouvido na porta de uma empresa dessas  você ouvira o seguinte;

“Que tal colocarmos o preço da ação em R$ 30,00 ou será que o mercado pagaria R$ 50,00?  Vamos tentar, sempre podemos baixar o preço se não der!”

O sempre ingênuo e pouco preparado cliente das empresas intermediárias, ávido por ganhar alguns reais fáceis nos IPO’s (Initial Public Offering)  entrou de gaiato nessa jogada  (pessoalmente prefiro a palavra farsa em vez de jogada) muito bem preparada e ainda melhor divulgada.

Resultado; enriqueceram os donos e principais protagonistas de algumas daquelas antigas empresas pouco capitalizadas e, qual o milagre da multiplicação dos pães, multiplicaram o valor de suas empresas ( e a si mesmos) por 10, 20 ou  até muito mais.

Quem de vocês,  caros e fieis leitores do blog do Frankenberg não gostaria de participar dum trem da alegria desses... ( na hora da entrada você   dificilmente percebe  que é uma arapuca.)

A nossa valente CVM (Comissão de Valores Mobiliários, não possuía (e até hoje não controla completamente) a capacidade de enxergar estas dúbias manobras e muito menos sabe como freá-las ou puni-las).

É claro que, você cliente ingênuo que entrou em alguma dessas jogadas, tem igual culpa, pois continua acreditando em tudo que lhe dizem e tentam impingir. Deveria se cercar de profissionais impoluíveis, hoje em dia difíceis de encontrar, mas  mesmo assim ainda existentes.  

Educar-se financeiramente é seu dever para não  cair nas mãos de intermediários frios e calculistas, bom de papo mas melhor ainda de intenções pouco qualificáveis ou honradas.

Vamos continuar nossa lavagem em público da roupa imunda de algumas dessas empresas obviamente não  identificadas.  

Elas (Incorporadoras e Intermediárias de todas as matizes...) desde o início precisavam mostrar a que vieram e adquiriam alguns   terrenos  bem situados a qualquer preço e começaram a fazer seus estoques.  Estoques grandes demais, pelo visto do que aconteceu depois.

Vistosos anúncios nos maiores jornais do país completam o  triste quadro de convencimento dos incautos e inexperientes marinheiros de primeira viagem. Afinal tinham que mostrar aos acionistas novatos onde se encontrava seu dinheiro. Um mágico não faria trabalho melhor.

E  o que aconteceu tempos depois?

Bem, muitas daquelas empresas  já não valem nem a metade do preço de lançamento de suas ações como já vimos.  

Resultado; enorme ou até completa  desilusão dos ávidos compradores. E você continua com suas ações desvalorizados ou já as passou adiante? Eu deveria ter pena de alguns deles, mas a maioria dos marinheiros de 1ª viagem  precisa de mais educação, não tem suficiente orientação  profissional ou então alternativamente, tem  excesso de dinheiro, fé  ou otimismo.

E qual será então o verdadeiro tamanho desse mercado de imóveis residenciais e comerciais  aos preços estratosféricos atuais?  

Acredito que seja bem menor do que a gente imagina.
Se não fossem os Fundos e Planos de Pensão Complementar, algumas estatais insuficientemente fiscalizados pela sociedade mas altamente  politizados... uma possível bolha já estaria formado e pronto  para explodir a qualquer momento.

Com  um pouco de sorte, o preço  de suas ações irá se recuperar no decorrer dos anos.  

Fundos Imobiliários e Fundos de Pensão já adquiriram ou estão neste mesmo momento adquirindo indiretamente muuuuuitos imóveis para suas carteiras e, provavelmente já estejam recheados de outros abacaxis.    Adivinhem agora quem vai  futuramente pagar o pato?   São novamente  aqueles ingênuos acionistas e  inúmeros beneficiários  dos Planos de Pensão  que tem suas cotas atuais infladas artificialmente, mas não sabem se   suas futuras aposentadorias complementares não serão afetadas mortalmente em algum momento futuro. (Na Europa o fenômeno da diminuição do valor das aposentadorias já começa a acontecer).

Mas pelo grande poder político e financeiro que esses grupos  exercem  em nossa atual conjectura econômica, esta  bomba de tempo  provavelmente irá estourar quando você for se aposentar, isto é, daqui a muitos anos!  Tudo se passa igual a polícia que aparece quando o ladrão já fugiu e está longe do lugar do crime... A dura realidade é que tudo isto irá se manifestar quando você for velho, alquebrado e não tem mais   capacidade  ou voz ativa para reclamar.

Se tiver muita sorte, alguém gritará “fogo” antes e então, quem sabe, poderá salvar alguns dos seus pertences...

Para fechar este meu sarcástico e melancólico comentário, devo-lhe relembrar meu caro amigo e portanto tomar suas providências que, apenas 1% da nossa população pode considerar-se verdadeiramente rica para adquirir esses novos imóveis de luxo que estão sendo anunciados por aí. 

E finalmente concluindo

Tenha muito cuidado ao adquirir um imóvel, sempre procurando saber qual seu verdadeiro valor. Analise seus ganhos atuais, pague o máximo possível à vista (sem a incidência de juros) e além disso tenha sempre uma boa reserva financeira alternativa.

Talvez seja  até preferível  você adquirir um imóvel usado em bom estado e reformá-lo. As galinhas mortas continuam existindo, basta ter paciência  para caçá-las!

Ser dono da própria moradia continua dando um enorme prazer ao seu proprietário, continua sendo um dos maiores sonhos e objetivos da humanidade  e também continua sendo um bem muito especial que  acalma e satisfaz  nossas conturbadas mentes, diminuindo a ansiedade dos dias atuais inclusive  o  terrível estresse.   

Não   perca a oportunidade   de conquistá-lo. Tome entretanto todas as providências possíveis para que jamais  qualquer  Instituição Financeira ou Incorporadora o toma  de volta por você ter se precipitado.

Isso tudo exige sapiência, muito preparo e reflexão.

Abraço,

Louis Frankenberg 01-04.2012

Blog; www.seufuturofinanceiro.blogspot.com

E-mail; perfinpl@uol.com.br e lframont@gmail.com

Caro leitor, infelizmente não mais consigo remeter-lhe via e-mail meus comentários pois fui considerado SPAM.
os demais  malandros continuam soltos... Somente poderá me acompanhar diretamente no Blog, via Internet. Espero que continue me prestigiando.

Algumas considerações a respeito de adquirir imóvel para moradia ou fundo de investimento imobiliário e ainda, divagações que me ocorrem quando interpreto a minha maneira as manchetes de jornais e noticiários.

Acredito que é hora de colocar novamente algumas pitadas de realidade de perspectiva quando a segunda pessoa atualmente mais poderosa do país (sim estou falando do senhor Antonio Palloci em pessoa) está novamente (e não é a 1ª vez) nas manchetes dos jornais  desta semana. Seguindo em ordem;

Item I do título

Enquanto as gerações passadas tinham pouquíssimas opções e investiam em terreno, casa ou apartamento ou então em letras da câmbio e certificados de depósito bancário, as mais novas tem inúmeras  outras opções que, de alguma maneira, tem  maior ou menor correlação com  investimentos  imobiliários.  

Desnecessário repetir o que anteriormente descrevi em um dos meus livros de que imóvel próprio, no qual a gente irá passar inúmeros dias, meses ou anos de nossas vidas, é para a maioria de nós qual   templo, quase santuário. 

O imóvel, nome mais adequado para aqueles que lhe dêem grande importância seria “lar”,  deveria, a meu ver, obrigatoriamente fazer parte dos  objetivos  primordiais de nossas conquistas de investimentos não monetários.

Enumerando resumidamente alguns dos seus predicados, podemos afirmar que o imóvel normalmente acompanha inversamente a desvalorização da moeda e pode portanto ser considerado como sendo uma reserva  importantíssima de capital, mesmo quando a moeda local perde parte importante do seu valor aquisitivo.

Subjetivamente falando, o imóvel é um  importante refúgio para  quando precisamos  e desejamos momentos de solidão para digerir nossas incertezas e tristezas, assim como igualmente  quando das alegrias das comemorações positivas de nossas vidas.  

Alguns   outros aspectos incluem;

Não tem liquidez imediata e você não pode se desfazer (vender)  apenas um ambiente da casa/apartamento para fazer um dinheirinho, é portanto alienar todo imóvel ou  nadinho.  

O imóvel também se comporta de maneira parecida  ao próprio ser humano, pois após ser jovem e novinho em folha, envelhece, enrugando com o tempo, tornando-se algumas vezes feia e ultrapassada em relação a imóveis construídos com materiais mais modernos e nobres.

Igualmente pode ocorrer que o bairro onde está situada o imóvel já não está mais tão na moda  ou ainda, como ocorreu com meu próprio imóvel, a rua de tranqüila e sem movimento, se transforma em movimentada e barulhenta...

Por essas  e tantas  outras razões, inúmeros aspectos devem ser considerados antes de alguém jogar-se de corpo e alma em um investimento imobiliário em função do qual poderá encontrar-se subitamente endividado por muitos e muitos anos e, por isso então sugiro você consultar algum profissional com muitas qualificações como ser sensível, isento, comercialmente desinteressado, competente e de sua absoluta confiança, antes de jogar-se numa empreitada que pode lhe dar  muita felicidade  mas ao contrário também, trazer consigo complicações futuras desnecessárias. Caso você  encontre este profissional perfeito me mande seu endereço!

A taxa de juros mais correção monetária que você irá pagar e a quantidade de anos em que estará endividada em relação a sua atual idade, são outros fatores que exigirão profunda análise e cálculos.

Eu ainda posso falar de terrenos, escritórios, sítios, propriedades rurais  etc. mas para isso exigiria  ainda mais espaço desta  concentrada crônica de três itens.   

Desejo terminar esta minha apologia a respeito do imóvel de moradia da gente como sendo um investimento que tem a obrigação de estar incluído em qualquer relação de propriedades, tanto  de pessoa solteira  como de grupo familiar. Este planejador financeiro considera o imóvel pertencente a gente  como praticamente o único tipo de investimento no qual vale a pena pagar juros ao adquiri-lo e endividar-se durante certo número de anos.

Item 2 do título

Passemos agora do investimento imobiliário tipo imóvel e de uso próprio para outra  maneira de considerá-lo,   que porém oferece alguma forma de rendimento  e   que indiretamente, igualmente está alicerçada  em tijolo e cimento, portanto teoricamente quase tão sólido. A diferença está no “quase”.

O mais conhecido e aquele que pretendo abordar sob diversos aspectos é o chamado “FII” ou  Fundo de Investimento Imobiliário.

Em 23/9/2010,  neste blog  publiquei a crônica “ Todos  os fundos imobiliários  são confiáveis?”.(V. pode   lê-la procurando-a no sumário do blog).

Aproximadamente 50 destes fundos estão registrados no BM&FBovespa e outros 40 mais aguardam algumas exigências para serem considerados dignos de serem  igualmente fiscalizados pela CVM”,   Comissão de Valores Mobiliários e, assim também terem chances de uma vida mais longa e tranqüila.

Sem dúvida alguma, os Fundos Imobiliários reúnem algumas vantagens interessantes, entre os quais eu citaria especialmente os de ordem fiscal, mas devido ao conhecimento que tenho do passado de alguns deles (e da grande dor de cabeça que alguns causaram no passado na Europa e América do Norte), eu dobraria as pesquisas e avaliações que faria, antes de adquiri-los.

Inicialmente deve ser dito que você não é dono absoluto de um “imóvel” e, portanto não dispõe do mesmo para vendê-lo quando quiser, a quem quiser e pelo preço que quiser.

No fundo imobiliário você faz parte de uma cooperativa, uma associação de muitos donos de um único ou diversos imóveis ou ainda de  títulos que representam em última análise imóveis.  

As cotas de um fundo imobiliário aqui em nosso país e dentro da atual legislação, são absolutamente diferentes das ações negociadas de empresas de capital aberto, oferecidas na BM&FBovespa, nossa Bolsa de Valores.

Pessoalmente, por enquanto, tive sorte  com um destes fundos imobiliários que adquiri há vários anos e que desde então valorizou bastante. Por ter investido pouco, em compensação, o mesmo mensalmente me oferece o equivalente a um jantar  para dois em um bom restaurante.

Fui acompanhando o surgimento e a evolução em nosso país dos novos fundos imobiliários e, como regra, sem colocar todos no mesmo caldeirão, não gostei do que estou observando em relação aos mesmos.

Cresci como planejador financeiro com o conhecimento básico do conceito da pulverização do risco  dos fundos de renda variável, que investem em ações de empresas de capital aberto.

Este conceito é válido, mesmo para pequenos investidores com digamos dez mil reais, na qual o risco de uma perda substancial é minimizada pois  a carteira como um todo,   contém muitas empresas conhecidas e consideradas sólidas.

A rentabilidade das cotas destes fundos de ações provém dos dividendos, bonificações e da lucratividade da compra ou venda dessas ações pelos administradores dos fundos que,  em compensação, cobram determinado percentual do lucro obtido ou sobre o capital administrado.  

Nos fundos imobiliários em geral ( ressalvadas as exceções) não vejo  este princípio tão salutar sendo seguido. Vejo, ao contrário, fundos que investem em um único imóvel ou em uma única área geográfica. Onde se encontra então a pulverização do risco?

Aos adquirentes de quotas deveria ser insistente e amplamente divulgado que eles mesmos devem procurar um comprador  para suas quotas, mesmo que existe um mercado limitado no BM&FBovespa para  este tipo de investimento.

Caso você adquiriu quotas de um fundo imobiliário não habilitado pela CVM, talvez tenha adquirido um investimento sem ou com pouquíssima liquidez, transformando-se então num  negócio sem ou com  poucas probabilidades futuras de alienação quando você precisa fazer resgate. Você não tem garantia de que poderá vender suas quotas!

Existem aproximadamente 40 destes fundos ( na totalidade 90) circulando pelo país, todos tentando lhe impressionar e provavelmente com um bom departamento de marketing e propaganda.

Dissecando alguns poucos balanços de fundos imobiliários  que caíram em minhas mãos, também não vejo importância  sendo dada a transparência nas despesas feitas pelas administradoras, na tentativa de conter custos desnecessários.

A meu ver, o mais acertado seria que cada  imóvel individual e sub administrada pelo fundo, também tivesse  uma contabilidade separada,  minuciosa em relação   às despesas que foram feitas.

Questiono  ainda se a taxa de administração  cobrada dos quotistas é  verdadeiramente justa e proporcional  ao rendimento líquido proporcionado,  considerando-se  a corrosão anual do valor  cada vez menor do poder aquisitivo da nossa moeda. Francamente falando, o pequeno investimento no meu próprio fundo imobiliário, não é suficientemente transparente para me mostrar onde foram feitas as despesas e em quanto foram remuneradas seus administradores e demais funcionários burocráticos.

Os fundos imobiliários, em relação a certos aspectos, me lembram as empresas de “time sharing” ou mesmo os ”flats”, prédios residenciais e comerciais  com diversas unidades pertencentes a um grupo de pessoas e que estavam tão em moda há alguns anos.  Estes “flats” eram geralmente administrados profissionalmente por grupos de hotelaria, mas você não podia dispor livremente das unidades.   

Eram regidos por regulamentos em que você tinha alguns privilégios  mas quase nunca conseguia  saber se sua parte no lucro obtido era  verdadeiro ou disfarçado artificialmente...

Eu, se fosse você, adotaria critérios muito precisos e minuciosos antes de adquirir quaisquer cotas de fundos imobiliários.

Item 3 do título 

Finalmente volto ao título desta crônica, quando me refiro a “outras  divagações  atuais  que me ocorrem quando interpreto a minha maneira  as manchetes de jornais e noticiários”.

Sou apenas um inexpressivo observador que tem talvez demasiada imaginação, mas concluo que juntando poder político, poderosas empresas  incorporadoras e ainda as unindo aos  gigantescos  fundos de pensão estatal, todos atualmente com caixa muito alta, que por sinal  pertence aos futuros aposentados  e não aos seus atuais dirigentes, infelizmente antevejo negociatas  que não deveriam estar acontecendo.

Na Europa da atualidade, há mais de dois anos, os alarmes já dispararam em relação aos fundos de pensão (estatais, mas também privados) que geralmente são bem administrados, mas que atualmente sofrem devido a  profunda recessão e  rentabilidade extremamente baixa existente.

Em nosso próprio país, após anos de mínimo investimento em novos prédios  residenciais e comerciais, repentinamente muito dinheiro está correndo em direção a este segmento, mesmo assim, sabe-se que algumas empresas incorporadoras não vão tão bem das pernas e precisam de mais vitamina para sobreviver, exatamente por terem cometido graves erros de escolha  em seus investimentos e negócios.

Por essa aparente razão o “boom” das construções está em franco processo de saturação e quem sabe pode-se transformar em momento futuro em bolha furada. Contribui para esta minha concepção o fato  de demasiado crédito ter sido concedido por alguns bancos estatais (mas também privados) à pessoas que talvez não possam honrar seus compromissos de endividamento imobiliário.

Nesta minha fértil imaginação, os grupos mais acima  citados poderão estar  prejudicando com suas transações, por enquanto desconhecidas e apenas objeto de especulação, seus próprios investidores e clientes,   tanto dos fundos imobiliários como dos fundos de pensão estatal.

O caso “Vale” e a pressão que foi exercida sobre seu Presidente anterior é apenas um minúsculo reflexo do que ocorre quando muitíssimo dinheiro está envolvido em alguma empresa parte pública, parte privada e existe pressão e interesse político para a canalização desses recursos para alguns projetos  de  valor relativo e discutível.

A Folha de S.Paulo e o Estado de S.Paulo neste últimos dias insinuam e publicam que uma das empresas gigantes do segmento das construtoras pagou muitíssimo dinheiro à empresa de consultoria do senhor Antonio Palocci. Os detalhes, por enquanto,  estão fechados a sete chaves. Será esta a única empresa do setor a receber recursos que não deveriam estar sendo distribuídos tão liberalmente?

A nominada empresa aparentemente  também efetuou negócios com diversos fundos de pensão estatal... Especulação, transações espúrias e quem sabe o que mais ocorre com o sagrado dinheiro dos investidores de fundos imobiliários e fundos de pensão...

Acredito que será muito difícil calcular quanto cada quotista de algum dos fundos imobiliários contribuiu  para que  o citado senhor Palocci conseguisse ganhar líquido 20 milhões de reais por serviços prestados e ainda mais difícil saber quantos desses tipos de negócios jamais chegarão a ser mencionadas na mídia... Ter pago 20 milhões para um consultor, a meu ver implica em interpretar  que dezenas ou centenas de milhões  de Reais foram investidos em negócios que talvez não sejam tão lucrativas e seguras! 

Juntando-se  estas estranhas combinações  com as informações a respeito de algumas das empresas incorporadoras que não andam tão bem das pernas como deveriam e adicionando-se ainda alguns  fundos imobiliários cujas quotas não são tão transparentes como deveriam ser, teremos um caldo  quente mas, por enquanto, ainda não em estado de fervura e até transbordando o caldeirão...      

Por enquanto Frankenberg (por falta de cacife) fica de fora de quaisquer  inversões   milionárias  nestes    vistosos prédios que atualmente  brotam do chão como cogumelos nas grandes metrópoles do país.

Sinceramente, não acredito na continuidade da enorme  e excessiva valorização imobiliária atualmente existente em nosso país.

Penso  muito nas crises  financeiras anteriores  e atuais  existentes na Europa e Estados Unidos.

Penso ainda que prudência e caldo de galinha não fazem mal a ninguém.

Penso também no provérbio alemão de que dinheiro não nasce em árvores e em razão desses pensamentos tão  intelectuais e profundos concluo que prefiro ficar fora dessas brincadeiras que não são para crianças nem para pessoas que prezam o dinheiro que ganharam através de imenso esforço.

Louis Frankenberg,CFP®  22-05-2011

Email; perfinpl@uol.com.br e lframont@gmail.com

Blog;   www.seufuturofinanceiro.blogspot.com

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Todos os Fundos Imobiliários são Confiáveis?

Macaco velho que sou, com muita quilometragem nas costas, respondo com um sonoro “não são”, e na mesma hora, com muita probabilidade, desiludindo muita gente.

Muito provavelmente tenho melhor conhecimento dos muitos aspectos controvertidos e artimanhas existentes, relacionados com os fundos imobiliários, que a maioria dos investidores novatos, que recentemente descobriram esses interessantes e modernos meios de investimento.

Concordo que investimentos imobiliários tem forte apelo em nosso país, pois imóveis até eram conhecidos pelos termos “investimentos em bens de raiz” por gerações passadas.

Prometo que em outra matéria abordarei mais aspectos positivos, mas agora desejo chamar a sua atenção sobre determinados perigos intrínsicos existentes nesses fundos.

Acompanho de perto os mesmos há pelo menos quatro dezenas de anos e já vi alguns desses gigantescos transatlânticos imobiliários naufragarem solenemente, deixando dezenas de milhares de investidores a ver navios...

Surgiram e se desenvolveram na Europa e Estados Unidos, lá no norte, denominados de Real Estate Investment Trust”, na década de 1970 e alguns deles muito antes.

Por iniciar minha vida profissional lidando com fundos de investimento em geral e também por estudá-los com razoável profundidade, eu os acompanhava constantemente e de perto.

Por essa razão, minha gente, mesmo com o aval e fiscalização da CVM e ou Banco Central, cuidado com eles.

Não será a primeira vez que nossos xerifes chefes do mercado acionário e de investimentos aparecerão em cena quando o crime já foi perpetrado e mais nada poderão fazer a não ser consolar os incautos.

Falta experiência prática das malandragens que podem ser perpetuadas nesse segmento que agora começa a se desenvolver.

Os fundos imobiliários brasileiros são demasiadamente jovens e, portanto, não tem rastreamento histórico nacional, para se poder fazer distinções entre os mais e menos idôneos. O futuro dirá se tenho razão ou não ao alertar meus leitores a tomarem certas precauções e não acreditarem que esta modalidade de investimento, que começa a criar certa dimensão em nosso país, não possa ser usado para dissimular práticas menos honestas e transparentes para com seus cotistas.

A lei 8668 de 1993 as criou e a Instrução 205 da CVM de1994 as regulamentou. Na época, a enorme inflação reinante no país não permitiu que muitos se estabelecessem e muito menos se desenvolvessem. Certamente esses fundos tem aspectos bastante interessantes e convenientes para aqueles que desejam obter através deles rendimento, segurança, vantagens fiscais e ao mesmo tempo a aparente e tradicional solidez dos imóveis e, por essa razão, os administradores dos fundos imobiliários fazem muita questão de alardear estes mesmos predicados.

Sem dúvida, uma das vantagens obtidas é que você se torna proprietário de um pedaço de um imóvel ou diversos imóveis com menos capital investido do que ser proprietário único de um escritório, sala ou residência.

Este fator pode ser encarado como vantagem mas simultaneamente como desvantagem, como vou explicar.

Proprietário único de um imóvel para renda ou valorização lhe dá poder absoluto, único e legal sobre o mesmo. Ao contrário, possuir cotas de um fundo de investimento imobiliário, faz com que seus dirigentes tomam decisões por você em relação ao seu custo de aquisição, despesas e a época mais conveniente para a compra, venda ou ainda a eventual manutenção ou não na carteira do(s) imóveis adquiridos.

Pessoalmente não acredito, por exemplo, que um fundo imobiliário deva ser constituído por um único prédio ou hospital. Esta maneira de encarar este tipo de inversão é totalmente contrario a idéia tradicional de que um fundo de investimento deve ter seus ativos bem pulverizados.

Como ficará o princípio da diversificação, tão caro e importante para quem não pode se dar ao luxo e dos riscos de perder seu dinheiro, quando este se concentra em um único imóvel? Um fundo de ações, pelo menos diversifica para colocar seu patrimônio em inúmeros segmentos industriais e empresas, todas negociados em bolsas de valores.

Outra questão, a meu ver muito controvertido, pouco divulgado e debatido, é saber se os administradores de fundos imobiliários não estão pagando caro demais por algum imóvel adquirido (sim, refiro-me ao pagamento de um sobre preço, do qual os cotistas por razões óbvias não tomam conhecimento).

Como saber se determinado imóvel não foi adquirido por 20% ou 30% acima do preço justo de mercado? Podem me acreditar, caros leitores, que administradores menos éticos saberão como engendrar e realizar uma grande transação sem que você saiba como foi feita! Pode haver, por exemplo, algum obscuro intermediário colocado no meio do negócio, que facilmente pode embolsar indevidamente algum lucro.

É justamente aí que reside o perigo. Você não tem nenhum controle sobre o real e justo custo de imóveis adquiridos por seu fundo imobiliário. Tem que rezar e confiar!

Por coincidência (ou não) lembro a história do melhor aluno da classe de matemática da escola e que anos depois encontrou seu colega, o pior aluno e lhe perguntou como era que ele que era o pior da classe em matemática ficou tão rico. O pior da classe respondeu; compro por 10 e jogo 20% em cima do meu custo e vendo por 100!

Lembro também a você leitor que, taxas de administração devem estar alinhadas com a nossa atual baixa taxa inflacionária, que gira ao redor de 5,5% no corrente ano. Custos indiretos muito elevados geralmente indicam que coisas estranhas possam estar acontecendo naquele determinado fundo imobiliário.

Outro ponto que aqui quero abordar superficialmente é a questão da liquidez ou melhor dito, de pouca ou nenhuma liquidez. É sabido que imóveis, em especial aqueles de grande envergadura, geralmente são de pouca ou de nenhuma liquidez. Imagine agora a situação no qual um fundo imobiliário vai se encontrar quando investiu demais em imóveis com pouca liquidez. Como o Fundo Imobiliario é fechado, voce mesmo deverá encontrar um comprador para suas cotas. certamente, nestas condições em que todos querem se desfazer das cotas, você alienará as suas a um preço aviltante ou em caso extremo, não encontrará comprador.

O que mais me incomoda em um fundo imobiliário é a dificuldade de analisar as contas das despesas contabilizadas (aquelas que de fato foram feitas) e ainda aquelas realizadas através de aquisições, manutenção e tantas outros itens de difícil verificação por parte dos investidores.

Sem dúvida, empreendimentos administrados por grupos financeiros tradicionais em nosso país, não brincarão em serviço fazendo bobagens, porém analisando alguns dos outros fundos independentes que foram lançados nos últimos anos em nosso país e verificando o preço estabelecido no oferecimento inicial por suas direções, a experiência me dizia que havia gato escondido em suas transações. Os preços iniciais eram demasiadamente elevados. A minha suposição inicial se transformava em quase certeza, quando as cotas não se elevaram suficientemente, por razões que não permitiam explicações lógicas.

Aconselho a todos os candidatos a compra de cotas de fundos imobiliários, já que elas estão começando a estar na moda, que analisem minuciosamente como será a administração e o controle de despesas destes maravilhosas novas maneira de diversificação do patrimônio, que tem a pretensão de adquirir! Caros e entusiasmados investidores, não se deixem iludir por um prospecto bonito e um marketing agressivo, através do tele marketing, de jornais, rádios e da TV.

Somem e digiram tudo que eu abordei ao analisar determinado fundo escolhido e não esqueçam de verificar o rendimento bruto e líquido que possam obter dos fundos imobiliários que pretendem adquirir, para então sim decidir sobre a conveniência ou não de adquirir suas cotas.

Termino aconselhando aos atuais e futuros investidores de fundos imobiliários a escolherem aqueles administradores que informam em detalhe as compras e vendas efetuadas, preços pagos e recebidos e demais minúcias de transações.

Algumas empresas da área imobiliária (incorporadores, financiadores, corretores e outros) com lançamentos de empreendimentos (aparentemente) atraentes certamente irão dourar suas histórias para dessa maneira tentar seduzir os compradores de suas cotas. Faz parte de um bom marketing.

Ficará provado de que nem todos são tão confiáveis assim quando se examina algumas empresas de capital aberto que lidam com o segmento imobiliário, ou seja com ações cotadas na BM&FBovespa, onde a cotação recentemente estava abaixo do preço de lançamento histórico de suas ações. É apenas um indício, mas tem grande significado! A Bolsa de Valores consegue temperar as ações de empresas de capital aberta com a lei da oferta e procura, mas um fundo imobiliário, por ora ainda é uma entidade quase totalmente fechada e de pouca liquidez.

Por último, muito cuidado, caro leitor, para não confundir preço de cotas de fundos imobiliários com o valor das ações das empresas incorporadoras ou de intermediação imobiliária cotadas na Bolsa de Valores.

Louis Frankenberg,CFP® - 22-09-2010

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Aspectos nem sempre considerados na escolha de sua nova moradia

Entre outros o preço total, taxa anualizada de juros, prazo de pagamento, quantidade de cômodos são todos aspectos importantes (leve sempre em conta a quantidade de seus dependentes, acidentais ou premeditados, atuais ou por vir). Antes de fechar o negócio da compra , faça a si a pergunta: é vendável?
Alguns outros aspectos também devem ser devidamente pesados na hora da escolha.
A diversidade dos meios de transporte a disposição nas grandes metrópoles capitais dos Estados da Federação e que chegam ao local da moradia, são igualmente importantes nos dias de hoje. Trabalhar o mais próximo da moradia deve igualmente ser uma das suas preocupações preponderantes. O bairro e/ou rua dispõe nas proximidades algum Shopping Center, supermercado e outros comércios como farmácia, açougue, padaria etc? Posso também ir a pé fazer compras é uma boa pergunta alternativa.
Analise com cuidado o trânsito (fluxo) atual na própria rua e imediações (uma ou duas mãos para os veículos) e a entrada/saída da sua garagem. O futuro certamente reservará para o Metrô um papel preponderante em cidades que já dispõe deste meio de transporte ou mesmo estando atualmente em construção. Pense nisto; nas grandes metrópoles a maioria das principais artérias e mesmo secundárias provocarão congestionamentos monumentais em futuro próximo. Os fabricantes de carros e as Prefeituras não estão nem aí caso houver mais carros circulando que quilômetros de vias públicas trafegáveis! Preventivamente já adquira sua bicicleta.
Caso a moradia for um apartamento, verifique a situação das casas antigas próximas ou encostados, em relação a eventual construção de novos prédios que possam obstruir ou dificultar insolação e visibilidade atualmente existente.
Analise também a teórica ou real proximidade de janelas de prédios e casas vizinhas que possam invadir a intimidade de sua moradia. Persianas de qualidade que alternativamente dêem boa insolação e possam também obscurecer o ambiente interno são muito importantes! Conheça também em apartamentos as inconveniências dos andares muito baixos (barulho da rua ou dos espaços coletivos nos quais brincam crianças ou perambulam adolescentes até altas horas...) ou do ultimo andar (potenciais infiltrações que jamais param de pingar).
Para pessoas que preferem ambientes tranqüilos, recomendo moradias em ruas residenciais de subúrbio e apartamentos de fundo e para aquelas que apreciam a agitação, ruas de movimento, apartamentos de frente, não esquecendo também os inconvenientes desta opção.
Lembrem-se que é praticamente impossível prevenir todas as mudanças que ocorrem em uma cidade dinâmica, mas não custa lembrar aquelas por mim assinaladas. Caro leitor(a), faça uma listagem por escrito de fatores fundamentais que você exige e de outros que gostaria que estivessem presentes na moradia dos seus sonhos, mas lembre sempre que algo perfeito, enquadrando todas as suas expectativas não existe. Mastigar e chupar cana ao mesmo tempo ainda não é possível.
Meu livro “Seu Futuro Financeiro, da Editora Campus Elsevier, apesar da 1ª edição ser de 1999, (está hoje na 16ª edição), contém 20 páginas com importantes indicações a respeito de compra e locação de imóveis.
8.3.2010